《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日，建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局（以下简称“六部委”）联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”）。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。《意见》发布后，立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题，希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，允许其在境内购买自住的商品房是有必要的，因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”（见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》，以下简称“答记者问”）
《意见》还规定，境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
（二）潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握？
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房，那么，一定面积究竟是多大？是否同境外个人一样，只能购买一套住房？《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文（《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，自7月21日起执行），明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说，从2006年7月21日起，凡是不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任，违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则，不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神，从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实？
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息，防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业，对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房？如果不可以，如何控制？实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现，非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制：外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制：境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。　　3、贷款限制：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评：《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛，将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评：该规定旨在抑制变相贷款融资，防止境内外联手的短线炒作行为的发生，避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一，对外资来说，最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长，因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明，即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后，可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗，其落实尚待地方细则的出台，但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用，市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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广东省广州市人民政府


广州市企业实行全员劳动合同制若干规定
广州市人民政府


第一章 总 则
第一条 为调整规范劳动关系，建立劳动力市场，保障企业和职工双方的合法权益，促进现代企业制度建立，根据《劳动法》和国家、省、市有关规定，制定本规定。
第二条 广州市区所有企业和与其形成劳动关系的全体正式职工，包括厂长、经理和其他在用及新进的国家干部、聘用制干部、固定工人、集体所有制职工（以下简称固定职工）、以及有本市区常住户口，使用期限超过一年的其他从业人员，均应遵守本规定，统一实行劳动合同制。
第三条 本规定由广州市劳动局组织实施。

第二章 劳动合同管理
第四条 企业招用、接收职工，应遵守国家有关法律、法规的规定，使用广州市劳动局统一制定的劳动合同规范文本签定劳动合同，并到所在区劳动行政部门办理录用、合同鉴证手续和按规定办理缴纳各项社会保险手续。
第五条 签定劳动合同，除本规定另有规定外，按《广州市劳动合同管理暂行规定》执行。
第六条 企业调入人员或接收大中专毕业生，以及接收不在本企业实习的中等职业技术学校毕业生，应约定试用期限。试用期最长不超过六个月。试用期内发现不符合录用条件，可以解除劳动合同。
第七条 企业安置的转业复员退伍军人和退役运动员，应给予两年适应期。适应期内不得以不胜任工作为由与其解除劳动合同。适应期满后，与其他职工同等管理。
第八条 企业原有的固定职工的，按《广州市关于国营企业富余人员若干问题的暂行规定》，属不得辞退条件的，实行劳动合同制时，企业应与其签定相应期限劳动合同。但本人不要求留在企业者除外。
第九条 职工接受企业安排脱产、半脱产培训或其他由企业出资专门培训、训练的，应签定培训合同。培训合同所规定的职工培训后必须为企业服务的年限，可根据不同培训层次商定，但最高不得超过十年。
第十条 职工租赁、购买企业住房的，应按有关规定签定住房租赁、购买合同。如按房改规定优惠买房的，必须为本企业服务的年限为十五年至二十五年。具体由企业与职工协商确定。但最高不得超过职工法定退休年龄。如职工在应服务的年限内，因出境定居而解除劳动合同的，按国
家有关规定处理；职工患病或非工负伤，在医疗期满不能从事原工作，又不宜改做其他工作而被解除劳动合同的，企业在其未康复或重新就业前，不得收回其住房。
第十一条 在本企业改为劳动合同制的固定职工，非因本人过失原因解除或终止劳动合同后，可按原身份办理工作调动。企业应给予三至六个月时间延缓办理关系转移手续。
第十二条 劳动合同制职工，在市区内流动，应解除原劳动合同，与所需企业签定劳动合同，并到所需企业所在区劳动行政部门办理录用、合同鉴证和按规定办理缴纳各项社会保险基金手续。
第十三条 劳动合同制职工申请辞职，企业应在三十天内答复。企业逾期不答复的，视作同意，职工不负违约责任。职工辞职未获企业同意而擅离职守，或无故连续旷工超过十五天，即为擅自解除劳动关系，应按劳动合同规定承担违约责任，赔偿企业损失。
企业招用尚未解除劳动合同的职工，应对该职工违约承担连带责任。该职工的违约赔偿不超过本人上年度工资总额，超过部分由招用单位承担。
第十四条 劳动合同制职工劳动合同解除或终止后，企业必须在三十天内，为其办理停缴养老保险基金手续、填写《广州市职工劳动手册》、开具解除或终止劳动关系证明交付本人，并将该职工档案材料转由所辖劳动行政部门管理。
劳动合同制职工擅自解除劳动合同的，企业在该职工或招用该职工的企业承担违约赔偿责任后，必须在三十天内办理解除或终止合同有关手续。
劳动合同制职工解除或终止合同后，本规定第十一条规定给予缓办期限的，期满后企业必须在三十天内办理解除或终止合同有关手续。
职工对企业拒不办理解除或终止合同有关手续的，可以向劳动行政部门投诉，也可以依法申请劳动争议仲裁。
第十五条 本市城镇职工解除或终止劳动合同后，在三十天内有其他单位招收的，免于办理待业登记手续，由招用单位携带被招用者身份证、户口簿、解除或终止劳动关系证明、《劳动手册》，以及双方签定的劳动合同，到单位所在区劳动行政部门办理录用、合同鉴证手续和按规定办
理缴纳各项社会保险手续。

第三章 在职及待业管理与待遇
第十六条 企业应依法制定劳动合同管理实施细则、《职工守则》和富余人员安置、职业培训等劳动管理制度，并按规定报劳动行政部门备案。
第十七条 企业厂长、经理及其他管理人员、专业技术人员的管理按本规定及国家有关规定执行。对企业国家干部于1984年6月底前已明确担任职务，并定有政治级别，未被聘任或降低职务聘任的，其政治和福利性生活待遇保留不变。
第十八条 改为劳动合同制的固定职工，其固定工期间国家承认的连续工龄视同缴纳基本养老保险年限。
第十九条 劳动合同制职工患职业病或因工负伤，以及女职工孕期、产假期和哺乳期间，分别按《广州市企业职工社会工伤保险实施细则》和《广州市女职工劳动保护实施细则》规定处理，并享受相应待遇。
第二十条 患病或非因工负伤的劳动合同制职工，在12年月内病假累计不超过180天的，根据本人工龄长短及其上年月平均工资（超过本市职工上年月平均工资的，按本市职工上年月平均工资计算，下同）的45～70％计发病假工资；超过180天的，按本人月平均工资的40
～60％计发疾病救济费。
职工患病或非因工负伤的医疗费用，由企业和职工按市劳动局规定分别支付。
第二十一条 劳动合同制职工患病或非因工负伤的医疗期的计算，根据职工在本企业工作年限（固定工在本企业改为合同制职工的，根据连续工龄），按不低于《广东省国营企业实行劳动合同制实施办法》有关规定办理。职工医疗期满后，仍不能从事原工作，又不适宜改做其他工作的
，解除劳动合同时，由企业发给三至六个月的医疗补助费。月医疗补助费标准为本人离岗前十二个月的月平均工资60％。
第二十二条 劳动合同制职工符合计划生育的子女，可享受供养直系亲属的劳保医疗待遇。固定工在本企业改为劳动合同制职工的，原供养直系亲属享受的劳保医疗待遇予以保留。
第二十三条 劳动合同制职工因工或因病死亡的丧葬补助费、供养直系亲属怃恤费、救济费、一次性优抚金按规定分别由企业和社会保险机构支付。
第二十四条 离岗退养人员的退养费，原则上按本企业上年度月人平均退休费发给，也可按不低于本企业职工上年度月平均工资70％确定，但不得高于本企业上年度离退休人员月人平均退休费的110％，并可随退休费调整而调整。
第二十五条 劳动合同制职工因企业生产经营变化成为富余人员，企业应开展多种经营，按有关规定尽量予以安置。对确无法安置而解除劳动合同的，企业应按其在本企业的工作年限（固定工在本企业转为合同制职工的按连续工龄），每满一年发给一个月的补偿费，月补偿费标准为不
低于本人离岗前十二个月的月平均工资60％。不另发生活补助费。
但因合同期满，企业不与其续订劳动合同，或提出续订合同的条件低于原合同而导致职工不续订劳动合同的；以及因医疗期满不能从事原工作，也不宜改做其他工作而解除劳动合同的，由企业按照本条第一款规定的补偿费标准发给生活补助费。
因出境定居办理离职而解除劳动合同的，由企业发给离职费。离职费按照本条第一款月补偿费标准计发，但最高不超过二十四个月。
对已发生活补助费和离职费的，不再另发补偿费。
第二十六条 企业辞退富余职工后，六个月内录用人员的，在同等技能条件下，应优先录用被本企业辞退的富余职工。
第二十七条 劳动合同制职工从办理待业登记次日起，可以按规定领取失业救济金和医疗费。并由劳动行政部门所属劳动服务公司管理。
因出境定居办理离职的人员，不享受失业救济待遇。
第二十八条 企业必须按本市规定的标准缴纳各项社会保险费，并在管理费用科目列支，由企业开户银行代为按月扣缴。

第四章 职工退休养老管理与待遇
第二十九条 劳动合同制职工退休养老实行社会保险制度，退休养老基金来源由企业和职工缴纳。企业和职工必须按规定缴纳基本养老保险费。基本养老基金不敷使用时，由市和区两级财政视当年财政情况适当给予补助。退休养老基金的筹集、管理和退休养老费用支付按有关规定执行
。
第三十条 有条件的企业可建立本企业的补充养老保险和职工个人储蓄养老保险制度。
第三十一条 职工属正常终止劳动合同的，在本企业享受的补充养老保险可随劳动关系转移。其他补充养老保险随劳动关系转移的条件，由企业与职工双方协商，签订补充养老保险合同。
第三十二条 企业补充养老保险与职工个人储蓄养老保险挂钩。在职工退休时，该两项保险金连同利息一次发给职工本人。
第三十三条 企业补充养老保险和职工个人储蓄养老保险交存市、区社会劳动保险公司的，对其保险金不计提管理费。
第三十四条 劳动合同制职工交纳基本养老保险基金年限累计十年以上的，并达到本规定的退休年龄的，可以按规定办理退休手续。男职工退休年龄为60周岁。女职工在工人岗位工作的，退休年龄为满50周岁；在管理和专业技术岗位上工作的，退休年龄为55岁。
区街、乡镇集体企业、私营企业女职工及个体工商户女从业人员的退休年龄，本市另有规定的，从其规定。
从事有毒有害及繁重体力劳动的劳动合同制职工，符合国家规定的，可以提前五年退休。
因患病、负伤完全丧失劳动能力的劳动合同制职工符合退休条件的，经市劳动局批准，可以提前五年退休。
第三十五条 按规定参加本市社会养老保险的企业的职工，因企业生产经营情况变化成为富余人员被解除或终止劳动合同的，确无重新就业机会，符合退休条件，可以委托市、区退休职工管理机构到市、区劳动行政部门办理退休手续。其中的失业女职工达到50周岁以上的，可申请办
理退休，但申请办理退休年龄最高不得超过55周岁。
前款退休人员，由市社会劳动保险机构按规定发给退休生活待遇，并按规定报销医疗费。
第三十六条 在本企业改为劳动合同制的固定职工，在企业办理退休手续后，医疗费和管理仍暂由企业负责。
参加本市社会退休养老保险的企业，新招劳动合同制职工和有本市区常住户口的临时工，包括重新就业和安置调入其他企业的富余人员，退休生活费及医疗待遇，由退休养老保险基金支付；退休管理工作，分别由市、区退休职工管理机构负责。

第五章 附 则
第三十七条 实行全员劳动合同制企业的劳动合同争议，可由本单位劳动争议调解组织调解。调解不成的，可以按有关规定向劳动争议仲裁机构申请仲裁。对仲裁不服的，可以在十五日内向当地人民法院起诉。
第三十八条 从异地招收、分配、安置转户籍关系的劳动合同制职工，必须按规定签定五至十五年期限的劳动合同，但试用不符合录用条件或因违纪解除劳动关系的，按有关规定执行。
从异地招用，户籍关系不变的劳动合同制职工或临时工，其社会保险管理及待遇，按本市有关规定执行。
第三十九条 本市农、林、水系统企业劳动合同制职工的流动，及其待业管理办法由市劳动局另行制定。
第四十条 个体工商户及其从业人员参照本规定执行。
第四十一条 机关、团体、事业单位按编制和计划管理规定使用的各类新进和在用固定工人，以及使用期在一年以上的本市区常住户口的其他职工，亦应实行劳动合同制。其中机关的固定工人实行劳动合同制，应结合机构改革实施。并参照本规定有关规定执行。
第四十二条 县级市所在地企业参照本规定执行。
第四十三条 过去本市有关规定与本规定不符的，按本规定执行。
第四十四条 本规定由广州市劳动局解释。
第四十五条 本规定自一九九四年十月二十八日施行




1994年10月28日