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一房多卖执行案件的调查与处理/韩召峰

时间:2024-07-11 22:14:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8202
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一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多,一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润,将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押,为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看,有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行,有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋,案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形,有5件是法院判决房屋归申请执行人所有,在执行过程中,发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看,一房多卖有五种情形:
(一)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,买受人均未取得房产权证,其中一个已经占有使用,但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人,这类案件有4件,占25%。
(二)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,一个买受人取得房产权证,另一个虽未取得但已经占有使用,在执行过程中,因未取得房产权证但已占有使用的,拒不倒出房屋,法院判决此类执行倒出房屋案件有2件,占12.5%。
(三)先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效,并取得了房产权证,且被法院依法保护,但在诉讼至执行期间,被执行人(开发商)与后买受人(案外人)恶意串通,私下协议将房屋出售给后买受人,并且后买受人占有使用房屋,这类案件有5件,占31.3%。
(四)先买受人与出售人之间的买卖关系系合法,未取得房产权证,并占有使用,因买受人为另案被执行人,在执行过程中,买受人、出售人(开发商)与案外人三方恶意串通,将房屋协议给案外人,为原买受人逃避执行提供虚假协议,这类案件有3件,占18.8%。
(五)先买受人与出售人(被执行人)之间的买卖关系无效,后买受人的买卖关系合法,但先买受人已将房屋占有使用,法院判决先买受人倒出房屋,这类案件有2件,占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认,因为司法权属于上位权,即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形,买受人均未取得房产权证,但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认,其他买受人虽然占有使用权,但必须予以倒出,其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼,但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形,两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效,但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力,因为我国法律规定房屋产权以登记为准,登记所有人的效力大于事实所有人的效力,这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行,因此,未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋,交付给取得房产权证的买受人,然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形,如果查清属实,执行机构对后买受人(案外人)的异议不予审查,依照民事诉讼法及执行若干问题的规定,对后买受人和开发商直接认定为恶意串通,予以拘留、罚款,同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形,在执行阶段经常遇到有的被执行人(买受人)购买出售人的房屋,购买后并没有办理变更登记,主要是为了逃避法院的执行,依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》,对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋,在征得原产权登记人同意后,法院才可以查封,否则应通过诉讼来确认,但在实际操作过程中,售房人极易与购房人(被执行人)恶意串通,一种情况是另行协议出租给被执行人,另一种情况是将房屋协议出售给案外人,由案外人同被执行人之间协议租售,对于此种情况,法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查,同时赋予当事人和案外人诉权,若通过诉讼认定房屋归先买受人所有,法院执行机构应对出售人、案外人及买受人(被执行人)予以拘留、罚款。
对于第五种情形,是通过民事诉讼认定买卖合同的效力,已认定先买卖关系无效,后买卖关系有效,才判决先买受人侵权成立,因此,先买受人必须倒出房屋,交付给后买受人。
总之,从上文分析来看,一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段,一般应当是中止行政诉讼,先行审理民事争议,判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中,执行员发现一房多卖的情形,应先初步审查,如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审;如果案外人提出异议,执行人员应依法审查,同时赋予案外人诉权;如果发现是恶意串通进行假交易,必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

关于加强硅酮结构密封胶管理的通知

国家经贸委


关于加强硅酮结构密封胶管理的通知
国家经贸委



各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府,国务院各部门、总公司:
根据国务院要求,国家经贸委会同有关部门对我国当前玻璃幕墙用硅酮结构密封胶产品(以下简称:结构胶)生产流通问题进行调查研究。结构胶关系玻璃幕墙建筑结构安全和人身安全,技术和质量要求高。目前境外仅有几家技术先进的企业能够生产,国内一部分企业正在试制开发。

由于玻璃幕墙建筑的迅速发展和市场需求的扩大,进口结构胶及境内分装产品数量骤增,一些未定型产品也流入市场。为加强管理,保证安全,经国务院批准,现将有关事项通知如下:
一、生产销售结构胶须经批准。今后凡在境内生产、销售结构胶的企业及进口分装销售商,须向当地省级建材主管部门和经贸委申报生产、分装条件和国家指定的检测机构出具的检测报告,由建材主管部门和经贸委会同有关部门按照国家标准(GB16776—1997《硅酮结构密
封胶》)(以下简称:国家标准)进行认定,产品合格并报经国家建材主管部门和国家经贸委批准后才能生产和销售。目前已经生产、分装和销售而未经批准的企业要补办批准手续,批准后才能重新生产和销售。国家建材主管部门和国家经贸委要适时组织检查。
二、加强结构胶进口管理。进口结构胶须经国家商检机构按照国家标准在国家指定的检测机构检验合格,出具证明,方可销售和使用。进口结构胶到岸后,收货人要及时向商检机构报验。
三、生产企业要严格质量管理。结构胶的生产、分装企业要按照国家标准和国家批准文件要求组织生产,建立相应测试条件,负责为用户工程选用被粘材料提供相容性试验及粘结强度检测报告,要有产品出厂质量检验合格证明。对不符合上述条件的企业,当地建材主管部门和经贸委要
会同有关部门责令其停产整顿,限期整改,收回已售出的产品;对已使用其产品的玻璃幕墙,要责令其对该工程采取补救措施,并承担相应的玻璃幕墙建筑事故的责任。
四、市场管理部门要加强质量监督与检查。对无生产、分装批准文件、进口商检合格证、中文标识、生产日期及保质期、生产企业名称及地址、净含量及同批产品出厂检验单的结构胶产品,销售单位不得经销,建设、设计、施工单位不得使用,并应向有关部门举报。各地工商行政管理
部门、技术监督部门要加强市场监督与管理,对生产、分装、销售不符合国家标准和上述要求的结构胶产品的,要依法查处。
五、建设管理部门要加强管理。玻璃幕墙施工安装企业必须具备生产条件和技术力量,建立和完善质量保证体系,严格执行建设部《玻璃幕墙工程技术规范》(JGJ102—96)和建筑幕墙工程施工企业资质等级标准。胶粘玻璃单元件的制造,必须按国家标准规定的温湿度和清洁
等条件操作,禁止在露天有灰尘的场合下加工和存放。凡在城镇临街建筑物距地面10米以上安装玻璃幕墙的,建设、设计、施工单位选用结构胶和被粘材料,必须要求供应商提供国家指定的检测机构出具的合格的相容性试验及粘结强度检测报告和质量保证单。
六、有关行业协会要协助政府加强监督。对结构胶的生产、进口、分装、销售、施工等环节出现不符合国家标准和上述要求的行为予以劝导,并向有关部门反映情况,直至妥善处理有关问题。
七、结构胶的生产、分装、销售必须持有国家指定的检测机构提供的合格的检测报告,其它单位提供的检测报告无效。
八、国家指定下述两家检测机构提供本通知规定的各项检测服务:国家建材局建筑防水材料产品质量监督检验中心(苏州·广济路);国家化学建筑材料测试中心(北京·建设部中国建筑科学研究院)。
九、结构胶的国家标准将于近期颁布实施。实施前,各单位暂执行ASTMC1184—95《硅酮结构密封胶》标准。
十、联合发文各部门要依据本通知的要求和本部门实际,制订结构胶管理的具体实施措施。
十一、本通知自发布之日起执行。
国家经济贸易委员会
国家建筑材料工业局
国家技术监督局
建设部
国家工商行政管理局
国家进出口商品检验局



1997年6月4日

中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国关于民事和刑事司法协助的条约

中国 哈萨克斯坦


中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国关于民事和刑事司法协助的条约


(1993年7月2日第八届全国人民代表大会常务委员会第二次会议批准)
  中华人民共和国和哈萨克斯共和国(以下简称缔约双方)为了实现司法领域的合作,在尊重主权和互惠的基础上,决定相互提供民事和刑事方面的司法协助。为此目的,双方议定以下各条:

              第一章 总则

  第一条 司法保护
  一、缔约一方的国民在缔约另一方境内,在人身和财产权利方面享有与缔约另一方国民同等的司法保护,有权在与缔约另一方国民同等的条件下,诉诸缔约另一方的法院检察机关和其他主管民事和刑事案件的机关,有权在这些机关提出请求或进行其他诉讼行为。
  二、本条第一款的规定亦适用于在缔约任何一方境内根据该国法律成立的法人。
  三、本条约所指的“民事案件”,亦包括婚姻家庭和劳动案件。
  四、本条约也适用于商事和经济案件,但第三章的规定除外

  第二条 司法协助的联系途径
  一、除本条约另有规定外,缔约双方的法院和其他主管机关相互请求和提供民事和刑事司法协助,应通过双方各自的中央机关进行联系。
  二、第一款中的中央机关,在中华人民共和国方面系指中华人民共和国司法部和最高人民检察院;在哈萨克斯坦共和国方面系指哈萨克斯坦共和国司法部和总检察院。

  第三条 司法协助的范围
  司法协助包括:
  (1)代为执行送达文书、调查取证和本条约规定的其他民事与刑事诉讼行为;
  (2)承认和执行法院民事裁决;
  (3)本条约规定的其他协助。

  第四条 司法协助请求书
  一、请求司法协助应以请求书的形式提出,请求书中应写明:
  1.请求机关的名称;
  2.被请求机关的名称;
  3.请求司法协助案件的名称;
  4.请求书中所涉及的与诉讼有关的人员的姓名、性别、出生日期和地点、国籍、职业和住所地或居所地;对于法人来说,则应提供其名称和所在地;
  5.他们的代理人的姓名和地址;
  6.请求书如涉及刑事案件,还需注明犯罪事实、罪名和所适用的法律规定。
  二、上述请求书和其他文件应由缔约一方的请求机关正式盖章。

  第五条 请求的执行
  一、如果按照被请求的缔约一方法律,缔约另一方请求执行的事项不属于被请求的缔约一方法院和其他主管机关的职权范围,可以说明理由,予以退回。
  二、如果缔约一方的被请求机关无权执行请求,应将该项请求移送有权执行的主管机关,并通知缔约另一方的请求机关。
  三、被请求机关如果无法按照请求书中所示的地址执行请求,应采取适当措施以确定地址,或要求提出请求的缔约一方提供补充情况。
  四、如因无法确定地址或其他原因不能执行请求,被请求的缔约一方应通知提出请求的缔约一方,说明妨碍执行的原因,并退回提出请求的缔约一方的全部文件。

  第六条 通知执行结果
  一、被请求的机关应将执行请求的结果按照本条约第二条规定的途径书面通知提出请求的机关,并附证明请求已执行的文件。
  二、送达回证应有收件日期和收件人的签名,并应由执行送达机关正式盖章和执行送达签名。如收件人拒收,还应注明拒收的理由。

  第七条 语文
  缔约双方在进行司法协助时,所有的文件均应使用本国文字,并附有准确无误的对方的文字或英文或俄文译文。

  第八条 外交或领事代表机关送达文书和调查取证
  根据主管机关的请求,缔约一方派驻在缔约另一方的外交或领事代表机关可以向其本国国民送达司法文书和司法外文书,并进行询问,但不得使用强制措施,并不得违反驻在国的法律。

  第九条 证人、被害人和鉴定人的保护
  一、由提出请求的缔约一方法院或其他主管机关通过被请求的缔约一方通知前来的证人、被害人和鉴定人,不论其国籍如何,提出请求的缔约一方不得因其入境前的违法犯罪行为或者因其证言、鉴定或其他涉及诉讼内容的行为而给予行政处罚,或追究其刑事责任,或以任何形式剥夺其人身自由。
  二、如果证人、被害人或鉴定人在接到提出请求的缔约一方关于其不必继续停留的通知十五日后仍不出境,则丧失第一款给予的保护,但由于本人不能控制的原因而未能及时离境者除外。
  三、第一款所述的通知应通过第二条规定的途径转递。通知中不得以采取强制措施相威胁。

  第十条 司法协助的费用
  一、缔约双方应相互免费提供司法协助,但鉴定人的鉴定费除外。
  二、被通知到提出请求的缔约一方境内的证人、被害人或鉴定人的旅费和食宿费,由提出请求的缔约一方承担。上述被通知人有权取得的各项费用,应在通知中注明。应上述被通知人的要求,提出请求的缔约一方的主管机关应当预付上述费用。

  第十一条 司法协助的拒绝
  如果被请求的缔约一方认为提供某项司法协助有损于本国的主权、安全、公共秩序或违反本国法律的基本原则,可以拒绝提供该项司法协助,并将拒绝的理由通知提出请求的缔约一方。

  第十二条 司法协助适用的法律
  一、被请求机关提供司法协助,适用本国法律。
  二、被请求机关提供司法协助,亦可应请求适用缔约另一方的诉讼程序规范,但以不违背被请求的缔约一方法律的基本原则为限。

  第十三条 交换法律情报
  缔约双方应根据请求,相互通报各自国家现行的或者过去实施的法律和司法实践的情报。

            第二章 民事司法协助

  第十四条 协助范围
  缔约双方应根据请求相互送达司法文书和司法外文书,询问当事人、证人和鉴定人,进行鉴定和勘验,承认与执行法院裁决,包括采取措施向义务承担人追索扶养费,以及完成其他有关的诉讼行为。

  第十五条 诉讼费用的支付
  一、缔约一方的国民在缔约另一方境内,应在与该缔约另一方国民同等的条件下和范围内支付诉讼费用。
  二、本条第一款的规定亦适用于在缔约任何一方境内根据该国法律成立的法人。

  第十六条 诉讼费用的减免
  一、缔约一方的国民在缔约另一方境内,可在与缔约另一方国民同等的条件下和范围内减免诉讼费用。
  二、缔约一方的国民申请减免诉讼费用,应由其住所或居所所在地的主管机关出具说明其身份、家庭及财产状况的说明书。如果该申请人在缔约双方境内均无住所或居所,亦可由其本国的外交或领事代表机关确认或出具上述证明书。
  三、法庭根据请求做出减免诉讼费用决定时,可要求出具证明书的机关做补充说明。

  第十七条 应予承认与执行的裁决
  一、缔约双方应依本条约规定的条件,在各自境内承认与执行本条约生效后在缔约另一方境内作出的发生法律效力的法律裁决,其中包括只须承认不须执行的法院裁决。
  二、本条约所指的“法院裁决”在中华人民共和国方面系指法院作出的民事判决、裁定、决定和调解书及刑事案件中有关损害赔偿的裁决。在哈萨克斯坦共和国方面系指法院(法官)和仲裁法院(法官)作出的民事判决、裁定、决定和调解书及刑事案件中有关损害赔偿的判决。

  第十八条 承认与执行法院裁决的请求
  一、承认与执行法院裁决的请求由申请人向作出该项裁决的缔约一方法院提出,该法院按照本条约第二条规定的途径转交给缔约另一方法院。申请承认与执行裁决的当事人亦可直接向该缔约另一方法院提出申请。
  二、申请承认与执行法院裁决的请求书应附有下列文件:
  (一)经法院证明无误的裁决副本;如果副本中没有明确指出裁决已经生效和可以执行,还应附有法院为此出具的文件;
  (二)法院出具的有关在请求缔约一方境内执行裁决情况的文件;
  (三)证明未出庭的当事一方已经合法传唤,或在当事一方没有诉讼行为能力时已得到适当代理的证明;
  (四)本条所述请求书和所附文件的经证明无误的译本。

  第十九条 承认与执行法院裁决的程序
  一、法院裁决的承认与执行,由被请求的缔约一方法院依照本国法律规定的程序进行。
  二、被请求法院只能审查该裁决是否符合本条约的规定。
  三、被请求法院对于请求承认与执行的裁决,必要时可以要求作出裁决的法院提供补充材料。

  第二十条 承认与执行的法律效力
  缔约一方法院的裁决一经缔约另一方法院承认或执行,即与承认或执行该项裁决的缔约另一方法院作出的裁决具有同等效力。

  第二十一条 拒绝承认与执行
  有下列情形之一的法院裁决,不予承认与执行:
  (一)根据作出裁决的缔约一方的法律,该裁决尚未生效或不具有执行力;
  (二)根据被请求承认与执行裁决的缔约一方的法律,被请求的缔约一方法院对该案件有专属管辖权;
  (三)根据作出裁决的缔约一方法律,未出庭的当事一方未经合法传唤,或在当事一方没有诉讼行为能力时未得到适当代理;
  (四)被请求承认与执行裁决的缔约一方的法院对于相同当事人之间就同一标的的案件已经作出了生效裁决,或正在进行审理,或已承认了在第三国对该案件所作的生效裁决;
  (五)承认与执行裁决有损于被请求的缔约一方的主权、安全和公共秩序。

            第三章 刑事司法协助

  第二十二条 协助的范围
  缔约双方应根据请求,在刑事方面相互代为询问证人、被害人、鉴定人、嫌疑人和被指控犯罪的人,进行搜查、鉴定、勘验、检查以及其他与调查取证有关的诉讼行为;移交物证、书证以及赃款赃物;送达刑事诉讼文书,并通报刑事诉讼结果。

  第二十三条 送达文书和调查取证
  一、本条约第四条至第六条和第八条的规定亦适用于刑事方面送达文书和调查取证。
  二、提出上述请求时,还应在请求书中写明犯罪事实、罪名和所适用的法律规定。

  第二十四条 赃款赃物的移交
  一、缔约一方应根据缔约另一方的请求,将在其境内发现的、罪犯在缔约另一方境内犯罪时获得的赃款赃物,移交给缔约另一方。但此项移交不得侵害缔约一方或与这些财物有关的第三者的权利。
  二、如果上述赃款赃物对被请求的缔约一方境内其他未决刑事案件的审查是必不可少的,被请求的缔约一方可暂缓移交。

  第二十五条 刑事司法协助的拒绝
  除本条约第十一条规定的情况下,被请求的缔约一方还可根据下列理由之一拒绝提供司法协助:
  (一)按照被请求的缔约一方法律,该项请求涉及的行为并不构成犯罪;
  (二)该项请求涉及的嫌疑犯或被指控犯罪的人是被请求的缔约一方国民,且不在提出请求的缔约一方境内。

  第二十六条 刑事诉讼情况的通知
  缔约双方应相互提供对缔约另一方国民进行刑事诉讼的情况,必要时还应提供各自法院对缔约另一方国民所作的判决的情况。

  第二十七条 关于以往犯罪的情报
  如在缔约一方境内曾被判刑的人在缔约另一方境内被追究刑事责任,则该缔约一方应根据缔约另一方的请求免费提供该人以前被判刑的情况。

             第四章 其他规定

  第二十八条 文件的效力
  缔约一方法院或其他主管机关制作或证明的文书,只要经过有关主管机关正式盖章即为有效,就可在缔约另一方法院或其他主管机关使用,无需认证。

  第二十九条 户籍文件及其他文件的送交
  为了实施本条约,缔约一方主管机关可根据缔约另一方通过外交途径提出的请求,将缔约另一方提起诉讼所需的涉及缔约另一方国民的户籍登记摘录、关于其文化程度、工龄的证明及其他有关个人权利和财产状况的文件,免费提供给缔约另一方,并附英文或俄文译文。

  第三十条 物品的出境和金钱的汇出
  本条约的规定及其执行不得妨碍缔约双方各自执行其有关物品出境或金钱汇出的法律和规定。

  第三十一条 争议的解决
  有关解释和执行本条约所产生的争议,均应通过外交途径解决。

             第五章 最后条款

  第三十二条 条约的生效
  缔约双方应按照各自国家的法律程序履行使本条约生效的法律手续,并通过外交途径相互书面通知。本条约自最后一方通知之日起第三十日开始生效。

  第三十三条 条约的修改或补充
  缔约双方对本条约的修改或补充均应通过外交途径进行协商,并按照各自国家的法律规定履行法律手续。

  第三十四条 条约的终止
  本条约自缔约任何一方通过外交途径书面提出终止之日起六个月后失效。否则,本条约无限期有效。
  本条约于一九九三年一月十四日在北京签订,一式两份,每份均用中文和哈萨克文写成,并附俄文译文,两种文本同等作准。

  中华人民共和国代表               哈萨克斯坦共和国代表
     蔡 诚                     叶尔让诺夫
    (签字)                     (签字)