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农村房屋买卖合同的效力认定/刘千军

时间:2024-06-02 08:23:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9396
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[案情]

1991年6月21日,原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,通过村社两级干部执笔,王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款,王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,而且罗女士向县政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,罗女士一家的宅基地面临拆迁,巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾,罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月,罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为,1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示,并经过了当时村公所及乡人民政府的同意,并向县人民政府交纳了契税,且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿,被告得知后,无理要求对该房屋主张补偿利益,被告的行为违反了诚实信用原则,损害了社会公序良俗,请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为,根据法律规定,农村房屋不能向城镇居民出售,当时将房屋卖给原告,仅是对房屋的处分,并没有涉及房屋所及的宅基地使用权,本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定,民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律或社会公共利益。本案中,签订合同的双方当事人均具有民事行为能力,主体适格。1991年王某出售房屋时,所在村社无人购买,在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后,才卖给城镇居民罗女士,买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章,就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议,出卖行为是王某的真实意思。事后,罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税,并实际支付购房款,被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书,原告罗女士在该房屋居住20年,合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定:“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件,要求办理契税或过户手续的地方,还应依办理该项手续后,方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中,罗女士也确实缴纳了契税,且契税票据上已将现户主的名字变更,可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此,本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间,这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代,至今时隔10年以上,大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款且入住多年,甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中,房屋买卖发生在20年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效,就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效,无疑是违反了诚实信用原则,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会的稳定,甚至遭遇执行难题,如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)

关于期货经纪公司接受出资有关问题的通知

中国证券监督管理委员会


关于期货经纪公司接受出资有关问题的通知

证监期货字〖2003〗5号



各证券监管办公室、办事处、特派员办事处:

为了规范期货经纪公司接受出资的行为,促进期货市场规范发展,现将期货经纪公司接受出资的有关问题通知如下:

一、期货经纪公司的出资人应当符合下列条件:

(一)具有中国法人资格;

(二)注册资本、净资产的最低限额均为人民币1000万元;

(三)连续经营2年以上;注册资本、净资产均超过人民币5000万元的,连续经营1年以上;

(四)最近2年连续盈利;注册资本、净资产均超过人民币5000万元的,对盈利不作要求;

(五)在最近2年内无重大违法违规行为;

(六)出资人的法定代表人、总经理和自然人控股股东不存在公司法第五十七条规定的情形;

(七)中国证监会规定的其他审慎性条件。

持股比例不满期货经纪公司股权的10%且不实际控制该期货经纪公司的出资人,对其注册资本、净资产、盈利和经营年限等不作要求。

二、下列组织不得成为期货经纪公司的出资人:

(一)未决诉讼标的金额达到净资产30%的组织;

(二)党政机关、部队、人民团体和国家核拨经费的事业单位法人;

(三)法律、法规禁止向期货经纪公司出资的其他组织。

期货经纪公司之间、期货经纪公司与其出资人之间不得相互交叉持股。

三、本通知自印发之日起生效。1996年12月23日中国证监会发布的《关于规范期货经纪公司接受出资若干问题的通知》(证监期字〖1996〗16号)同时废止。2002年7月2日中国证监会发布的《关于期货经纪公司股东资格核准条件、程序和申报材料的通知》(证监期货字〖2002〗39号)第一条第(三)、(四)项的规定与本通知不一致的,以本通知的规定为准。

请各派出机构接到本通知后,转发各期货经纪公司,并督促其遵照执行。各派出机构在审核期货经纪公司设立和股权变更时,要切实按照本通知的要求,严格审核出资人的资格及其出资行为,促进公司的规范运作。

二ΟΟ三年一月十四日



关于印发《广州市劳动和社会保障局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知

广东省广州市机构编制委员会


关于印发《广州市劳动和社会保障局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知

穗编字〔2001〕132号

各区、县级市党委、人民政府,市直有关单位:

《广州市劳动和社会保障局职能配置、内设机构和人员编制规定》已经市委、市政府批准,现予印发。

广州市机构编制委员会

二○○一年八月九日 

广州市劳动和社会保障局职能配置、内设机构和人员编制规定

根据《中共广州市委、广州市人民政府关于印发〈广州市市级党政机构改革方案〉、〈广州市市级党政机构改革方案实施意见〉的通知》(穗字〔2001〕4号),不再保留广州市劳动局、广州市社会保险管理局,重新组建广州市劳动和社会保障局。市劳动和社会保障局是市政府主管全市劳动和社会保障工作的工作部门。

一、职能调整

(一)划出的职能

1.将原市劳动局承担的安全生产综合管理、职业安全监察和矿山安全监察职能,交给市经济委员会承担。

2.将原市劳动局承担的职业卫生监察(包括矿山卫生监察)职能,交给卫生局承担。

3.将原市劳动局承担的锅炉、压力容器、电梯和防爆电器等特种设备的安全监察职能,交给市质量技术监督局承担。

(二)划入的职能

原由市人事局承担的机关、事业单位工作人员的社会保险和组织工人技术等级考核的职能。

(三)清理行政审批事项

1.保留审批的事项:(1)职工提前退休(职);(2)专职劳监员、兼职劳监员、劳监协理员任命(聘任);(3)综合计算工作时间;(4)境外人员就业许可证;(5)招用流动人员;(6)社会力量职业技能培训机构办学资格;(7)劳动就业中介机构。

2.保留核准的事项:(1)职工正常退休;(2)劳动能力鉴定(评残);(3)市属国有企业职工连续工龄;(4)集体合同审查;(5)职工延续缴纳养老保险费年限;(6)国有企业工效挂钩方案;(7)市本级公费医疗待遇;(8)招聘简章、启事;(9)《职业资格证书》核发(含各种等级)。

3.保留审核的事项:(1)劳动年审;(2)技工学校申办及改变性质;(3)技师及高级技师《职业资格证书》核发。

4.合并的事项:(1)非因工伤病提前退休(职)和因工伤病提前退休(职),合并到“职工提前退休(职)”;(2)伤病(工伤)性质确定,合并到“劳动能力鉴定(评残)”;(3)转外地治疗入住疗养院和康复医院,合并到“市本级公费医疗待遇”。

5.取消的事项:(1)劳动合同鉴证(按现有法律、法规签订合同);(2)劳动合同文本;(3)经济性裁员;(4)工资总额使用;(5)公费医疗用药报销范围外的特殊药品;(6)征地剩余劳动力安置;(7)照顾招收退休职工子女“农转非”;(8)劳动服务企业(直接到工商部门注册登记);(9)就业生产扶持资金核借。

二、主要职责

根据以上职能调整,市劳动和社会保障局的主要职责是:

(一)贯彻执行中央、省、市劳动和社会保障工作的法律、法规和方针、政策及社会保障制度改革总体方案,编制本市劳动和社会保障事业发展中长期规划和年度计划并组织实施。

(二)拟订地方性劳动和社会保障法规、规章,制订基本标准、管理规则并组织实施和监督检查;制订劳动和社会保障政策服务咨询机构的管理规则以及劳动和社会保险的监督检查办法,行使劳动和社会保障的监督检查职权。

(三)综合管理劳动就业工作,拟订促进就业的政策和措施,规划、管理劳动力市场,组织建立、健全就业服务体系;制订职业介绍机构的管理规则;制订农村剩余劳动力开发就业、劳动力跨地区有序流动的政策措施并组织实施;按分工负责实施国家关于公民出境就业和境外人员到本市就业的管理政策;归口管理境外企业驻穗机构雇请中方劳务人员以及劳动事务代理、咨询等业务。

(四)组织实施职业资格证书制度、劳动预备制度;制订职业分类、职业技能标准和行业标准的具体实施办法;制订职业技能鉴定政策和措施;制订职业技能培训和就业培训的规划及政策并组织实施;综合管理各类技工学校、技能培训机构、考核鉴定机构和就业训练中心;制订职业技能人才培养、表彰和竞赛的规划及措施;指导技能培训教材、师资队伍的建设。

(五)负责劳动关系的调整协调工作,拟订劳动关系调整、协调的政策措施,建立健全劳动合同、集体合同管理制度;拟订劳动争议处理和劳动仲裁规范规则并组织实施;拟订企业职工工作时间、休息休假制度和女工、未成年工特殊劳动保护政策及实施办法并监督实施;负责政策性安置和调配工作(含异地招工、农转非招工);负责企业用工的宏观管理。

(六)拟订企业职工工资的宏观政策和措施;拟订企业工资指导线和最低工资标准;拟订企业工资收入调节和国有企业经营者收入分配的政策;审核市属国有资产经营和国有独资企业的工资总额和主要负责人的工资标准。

(七)拟订养老、失业、医疗、工伤、生育社会保险的政策、标准并组织实施和监督检查;负责公费医疗的管理及公费医疗制度的改革;负责工伤确认和劳动能力鉴定工作;组织建立退休职工社会化管理服务体系;指导工伤康复工作的开展。

(八)拟订社会保险基金征缴、支付、管理、运营的政策;对社会保险基金预决算提出审核意见;对社会保险基金管理实施行政监督;制订社会保险经办机构的管理规则、基金运营机构的资格认定标准并组织实施;制订社会保险服务体系建设规划并组织实施。

(九)拟订机关、事业、企业单位补充养老保险和补充医疗保险政策,拟订国家公务员医疗补助办法,并对补充保险承办机构的资格进行认定、审查。

(十)负责劳动和社会保障的统计和信息工作,组织建设劳动和社会保障信息网络,定期或不定期发布劳动和社会保障事业的统计信息和发展预测报告。

(十一)组织劳动和社会保障领域的科学技术研究和对外交流工作。

(十二)指导区、县级市劳动和社会保障部门业务工作,指导劳动学会、协会等社团组织工作。

(十三)承办市政府及上级劳动和社会保障部门交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责,市劳动和社会保障局设13个职能处(室)。

(一)办公室

负责承办局机关政务活动事宜;负责综合协调各处室、局属各单位之间的业务工作;负责综合性文件的起草、办理市人大、市政协的议案、提案;负责会议组织、文电处理、业务宣传、政务信息、文秘档案、保密、机关财产、财务以及接待等行政事务工作。

(二)政策法规处

负责拟订劳动和社会保障立法规划和计划,组织起草地方性劳动与社会保障法规、规章和标准;审核具有普遍约束力的规范性文件和各类政策法规汇编,核发、管理劳动行政执法证件,拟订依法行政责任制并组织实施;处理劳动和社会保障行政诉讼和行政复议案件;负责政策性调研和普法工作,组织指导劳动和社会保障法律法规的宣传培训与咨询工作;制订劳动和社会保障政策服务咨询机构的管理规则。

(三)劳动工资处

负责拟订企业职工工资和收入分配的政策措施,并进行宏观调控和指导;拟订最低工资标准及其政策,审核市属国有资产经营和国有独资企业工资总额及主要负责人工资标准,监控企业工资支付行为;统计并发布劳动力市场工资指导价;拟认企业职工工作时间、休息休假制度和女工、未成年工的特殊劳动保护政策及实施办法;并监督实施;负责职工政策性安置和调配工作,按分工拟订“异地招工”以及“农转非”计划;负责对企业用工进行宏观管理。

(四)劳动关系处(挂广州市劳动争议仲裁委员会办公室牌子)

负责劳动关系协调工作;拟订劳动合同管理和劳动争议调解仲裁工作的政策措施,组织实施劳动争议处理制度和劳动仲裁的规范规则,指导和参与重大劳动争议案件的调解仲裁;负责市劳动争议仲裁委员会办公室的日常工作。

(五)劳动监察处

负责依据国家劳动监察的规定,拟订劳动和社会保障监督检查工作的规范和政策并组织实施;组织劳动和社会保障执法大检查和年审;依法行使劳动和社会保障监督检查职权,组织查处重大的劳动违法案件和处理劳动关系方面有重大影响的群体性突发事件;建立劳动监察网络,拟订劳动监察员管理办法并组织实施;负责局信访举报工作,负责对群众的来信来访以及投诉进行处理。

(六)培训处

负责拟订职业技能培训的总体规划和政策并组织实施;拟订职业分类、职业技能标准和行业标准的具体实施办法;组织实施职业资格证书制度、劳动预备制度;拟订职业技能鉴定的政策,核发职业技能各种等级的《职业资格证书》;拟定企业在职职工技能培训和就业培训的规划、政策;拟订技工学校、就业训练中心、社会力量举办的职业培训机构的发展规划和管理规则,并组织实施;拟订职业技能人才培养、表彰和技能竞赛的规则、政策和措施;指导职业技能培训教材和师资队伍的建设。

(七)就业和失业保险处

负责综合管理劳动就业和失业保险工作,拟订促进就业和失业保险的政策和改革方案,拟订劳动力市场发展规划和职业介绍机构管理规则并组织实施;拟订企业富余人员再就业的规划、政策;拟订再就业专项资金的筹集和管理的政策措施并组织实施;制订农村剩余劳动力开发就业、劳动力跨地区有序流动的政策措施并组织实施;按分工负责国家关于公民出境就业和境外人员到本市就业的管理;负责对境外企业驻穗机构雇请中方劳务人员以及劳动事务代理、资询等业务的管理;拟订失业保险费率、基金征缴、待遇项目和给付标准及其基金管理的政策措施,拟订失业人员的疾病、生育、死亡的有关待遇并组织实施;统筹管理就业和失业保险服务事业。

(八)养老保险处

负责贯彻执行国家养老保险政策、法规,拟订企业职工退休政策、工龄政策;拟订基本养老保险费率、基金征缴、待遇项目和给付标准;拟订基本养老保险费用社会统筹、个人帐户管理政策并监督实施;拟订死亡职工遗属待遇及给付标准;拟订基本养老保险基金管理、补充养老保险、农村养老保险政策和办法;拟订养老保险社会化管理服务事业发展规划并组织实施;负责参保单位职工的提前退休审批和工龄审核工作。

(九)工伤和生育保险处(广州市医务劳动鉴定委员会办公室与其合署办公)

负责贯彻执行国家工伤、生育保险的政策、法规;拟订工伤、生育保险的基本政策、改革方案;拟订工伤、生育保险费率、基金征缴、待遇项目和给付标准政策;拟订工伤、生育保险基金管理的政策措施及稽核规则;拟订工伤预防经费管理办法并监督实施;负责工伤确认工作,拟订职工伤(病)残疾等级鉴定标准和劳动能力鉴定办法并组织实施;指导组织工伤康复工作的开展;负责市医务劳动鉴定委员会办公室的日常工作。

(十)医疗保险处

负责贯彻执行国家医疗保险的政策、法规,拟订本市医疗保险的改革方案、政策措施并组织实施;拟订医疗保险费率、基金征缴政策、待遇项目和给付标准;拟定医疗保险费用统筹办法、个人帐户管理和相应的基金管理措施;拟定医疗保险的药品、诊疗和医疗服务设施的范围及支付标准;拟订定点医院、药店的资格认定和费用结算办法;负责制订公费医疗管理政策及其改革方案。

(十一)规划财务与基金监督处

负责编制劳动和社会保险事业中长期发展规划和年度计划,负责劳动和社会保险统计管理工作,发布统计公报及发展预测报告;负责对本局系统财务的综合平衡、监督管理;编制、审理本局系统各项经费预决算并监督实施;对各项基金预决算提出审核意见,实施行政监督;综合平衡社会保险调剂基金和就业资(基)金;负责系统内部的财务审计和统计工作;拟订社会保险经办机构的管理规则、基金运营机构的资格认定标准并组织实施。

(十二)人事处

负责拟订本局干部、职工考核、奖惩、任免、晋升、调动、录用、回避、交流、培训等办法并组织实施;负责局系统组织、统战、机构编制、工资、安全保卫、计划生育、离退休干部、申办出境等管理工作。

(十三)纪委办公室(监察室、机关党委办公室与其合署办公)

负责局机关和指导直属单位监察、纪检工作;负责局机关和指导直属单位的党务、宣传、思想政治工作和工、青、妇等工作;参与财务审计工作。

四、人员编制和领导职数

市劳动和社会保障局机关行政编制84名。其中局长(兼党委书记)1名,副局长4名,党副书记(兼纪委书记)1名;正副处长(主任)28名。

离退休干部工作人员编制3名。

五、其他事项

广州市劳动和社会保障局机关服务中心,为局管理的处级事业单位。负责局机关的基建、物资设备、环境绿化、爱国卫生、房屋维修、公务用车、交通安全、通信、文印、水电、木花工等辅助性、服务性工作。该中心配事业编制13名(人员经费由财政核拨)。其中主任1名,副主任2名。