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房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定/王林清

时间:2024-05-19 09:16:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9501
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  [案例]

某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文,签订了国有土地使用权出让合同,但未交齐土地出让金,未取得土地使用权证。

2011年5月19日,张某、李某与房地产公司达成协议:张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内,按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续,或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日,张某、李某支付了定金1200万元。次日,房地产公司向张某、李某作出书面承诺:在一周内补交土地出让金,取得土地使用权证,并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的,主动说明情况,请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下,要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。

房地产公司收到定金后,未履行协议和承诺,一个多月后将定金退回,单方解除了协议。经查,该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此,张某、李某诉至法院,要求房地产公司赔付定金,并赔偿损失。

[分歧]

本案存在三种意见:一是签订合同时直至起诉前,转让方没有取得土地使用权证书,该土地使用权转让合同应属无效,对此双方均有过错。因定金已退还,张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同,合法有效,对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人,致使张某、李某利益受损,应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金,不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同,应当适用定金罚则。

[评析]

本案涉及到案由的认定,预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

一、案由的认定

合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分,转让方是具有法人资格的房地产开发公司,土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个:一是土地过户,二是股权转让,具有选择性。在房地产开发领域中,这两种转让方式都是常见的项目转让方式,已被司法认可。本案中,双方合同目的是房地产项目转让,两种转让方式是实现合同目的的手段。可见,本案不是单纯的土地使用权转让,也不是单纯的股权转让,而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。

合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质,有助于理顺当事人诉争的法律关系,确定案件案由,分配举证责任,查明案件事实和选择法律适用。因此,将本案案由确定为房地产项目转让纠纷,才是全面准确的。

二、预约合同的认定

预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下,当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务,其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为,在经济活动中大量存在。为此,最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台,对于预约合同的认定和法律适用,具有指导意义。

在本案协议书中双方对转让内容进行了约定,但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下,赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务,并对转让时间进行预先设定,是典型的预约合同。因此,本案当事人之间的这种约定,充分体现了意思自治,没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的。

三、立约定金的认定

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见,立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在,具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础,所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。

从当事人双方的约定可以看出,本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同,进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金,是立约定金。该定金合同自定金交付时生效,房地产公司收受定金后,以其私自转让他人的行为,表明了拒绝继续合作的态度,符合司法解释中的情形,应当适用定金罚则。当然,约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

四、诚实信用角度的考量

作为民法理论中的“帝王”原则,诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求,也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定,确认双方权利义务的约定的合法性,判令违约方承担相应的法律责任,可以有效地维护双方的利益平衡,引导诚实守信,进一步提高人们的合同意识和法治观念。

本案中,房地产公司收受定金后,不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺,而且私自将该项目高价转让给他人,致使合同相对方的订约目的落空,期待利益受损,实际损失发生,这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为,更不应保护该行为产生的非法利益。因此,个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价,并责令其承担相应责任,以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此,方能实现良好的办案的法律效果和社会效果,这是民事司法的基本功能。

综上所述,第一种观点没有全面审查合同内容,没有准确确定合同案由,因而导致适用法律错误;第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础,将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践,并且有明确的司法解释作为依据,对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的,因而法律的适用也是准确无误的。

(作者单位:最高人民法院)

关于进一步深化电影业改革的若干意见

广电总局 文化部


关于进一步深化电影业改革的若干意见
广电总局 文化部
广发影字(2000)320号



为深入贯彻落实党的十五大精神,进一步繁荣发展我国社会主义电影事业,满足人民群众日益增长的精神文化需求,增强电影业发展的生机与活力,特提出进一步深化电影业改革的若干意见。
一、十四大以来电影改革进展情况
(1)党的十四大以来,中国电影为适应社会主义市场经济体制的要求,进行了积极而有益的改革。计划经济体制下中影公司统购统销的发行模式被打破,各制片单位获得了自主发行权;符合国情的分帐制、院线制等发行放映方式的出现,促进了新的利益分配机制和竞争机制的形成;影视合流、制片发行放映一条龙等改革试点,推进了产业结构的调整与优化;制片权限进一步放开,电影发行、放映单位和电视单位获得了影片独立出品权;组建电影集团,探索了集约化发展道路;部分电影企业转变经营机制,深化了人事分配制度改革;农村16毫米影片交易市场的建立和农村电影发行、放映自主权的放开,多种经济成分并存的放映体制,使得农村电影市场日趋活跃。改革给我国电影业带来了生机和活力,电影创作水平日益提高,呈现出良好的发展势头。
(2)在充分肯定成绩的同时,也要看到电影业仍然面临许多亟待解决的问题。电影企业布局分散、结构不合理、机制运转不活,缺乏市场竞争力;优秀国产影片还不能满足市场和观众需求;电影流通渠道单一,发行层次、环节过多,电影市场垄断的局面尚未根本改变,难以形成公平竞争的市场环境;电影市场经营不规范,管理薄弱,电影走私盗版屡禁不止,偷漏瞒报票房和拖欠款现象严重;电影发展资金缺乏等。上述问题严重制约了电影事业的发展,必须有针对性地加大改革力度,促进电影事业持续发展。
二、改革的指导思想、原则及目标
(3)深化电影业改革的指导思想是:坚持以邓小平理论为指导,坚持党的基本路线和方针、政策,既遵循电影发展的自身规律,又积极适应社会主义市场经济和加入世贸组织的要求,认真借鉴经济领域改革的成功经验,勇于探索,大胆实践,面向市场,服务观众,更好地发挥以优秀作品鼓舞人的作用。
(4)改革的方针原则是:坚持“二为”方向和“双百”方针,弘扬主旋律,提倡多样化,牢牢把握正确导向,正确处理社会效益同经济效益的关系,确保社会效益放在首位。坚持党和政府的控制力,正确处理国有资金同其它社会资金、境外资金的关系,确保国有经济成份的主体地位。坚持以我为主、为我所用,正确处理积极引进同发展我国电影的关系,确保电影业的社会主义性质不变。坚持改革的力度与宏观管理的完善程度相适应,正确处理积极主动同慎重稳妥的关系,确保改革健康有序进行。
(5)改革的目标是:通过深化改革,建立起充满活力、调动各方面积极性的管理体制和运行机制,多出优秀作品,多出优秀人才;建立起完善的电影市场体系,形成全国统一开放、竞争有序的电影市场格局;形成一批以影视产业为龙头的、有竞争力的大型电影集团和现代电影企业,推动我国电影业的发展壮大。
三、改革的主要措施
(6)规范组建企业集团。要以实力强的电影企业为龙头,通过重组,优化资源配置,转换经营机制,提高影视制作和经营能力,实现企业的规模效益;要进一步深化影视合流改革,加快建立影视录盘一体化,制片发行放映一条龙的电影企业集团,形成电影行业的主力军;要在清产核资、界定产权的基础上,逐步理顺集团内部产权关系,以资本为主要联结纽带,努力构建符合现代企业制度要求的母子公司体制;要完善法人治理结构,建立确保党对电影集团领导的管理体制。集团中国有独资和国有控股公司的党委负责人可以通过法定程序进入董事会、监事会,党委书记和法定代表人可由一人担任;领导班子主要负责人由上级主管部门(单位)考核同意,按相关管理权限任免。
(7)试行股份制,调整产权结构。制片单位的股份制改造,须由广播影视系统国有资本控股,可以吸收系统外国有资本入股;单部影片制作,可吸收非国有资本和外资参股;发行单位的股份制改造,须由国有资本控股,可以吸收境内非国有资本参股(中影集团公司除外);放映单位的股份制改造,可以吸收非国有资本和境外资本参股,但须由境内资本控股,并按程序报有关部门审批。
(8)积极推行院线制,促进跨地区经营。减少发行层次,增加发行渠道。要充分利用现有的发行放映资源,建立区域性院线和跨省院线,鼓励有条件的电影发行放映公司进行院线制改造,逐步建立以院线为主的供片机制,通过竞争活跃电影市场,促进影片收入在制片、发行、放映三个环节上的合理分配。
(9)促进经营方式多样化,努力提高两个效益。鼓励电影企业以影为主,挖掘内部资源,盘活存量资产,形成多种经营格局;支持电影制片企业与省或省会城市以上电视台合办节目、栏目;在现已实行的35毫米影片分帐发行、卖断发行权方式的基础上,增加35毫米影片单拷贝销售方式作为补充;鼓励有条件的电影企业在竞争中组建全国35毫米影片交易中心,促进35毫米影片交易市场进一步完善;鼓励在互联网上进行国产影片的宣传、促销和交易。
(10)深化电影企业内部管理机制改革,建立健全竞争机制、激励机制、约束机制。推行岗位责任制、劳动合同制和干部聘任制,试行委托制片人制、委托经纪人制和摄制酬金签约合同制,推行主创人员酬金与电影经济效益挂钩的分配方式,调动电影从业人员的积极性,提高电影企业的经营效益。
(11)调整供片政策,鼓励发行国产影片。根据放映单位年放映国产电影片的时间不得低于年放映时间总和的三分之二的规定,加强年度国产影片放映情况的考核,并根据考核情况调整进口影片供片政策,以鼓励电影单位多发行放映国产影片;适当调整放映档期,在重大政治活动和重大节日期间,在全国集中宣传发行放映优秀国产影片。
(12)依靠科技进步,加快技术改造步伐。积极引进、开发、运用和推广高新技术,提高技术创新能力;努力推动数字技术在电影制作中的运用,增强国产影片视听感受和观赏性,提高国产影片科技含量和国际竞争能力;加快城市影院更新改造,改善观看条件,提高服务质量;加快实行城市影院电脑售票和电脑联网,提高电影院及发行放映行业的现代化管理水平。
(13)进一步放开农村电影市场,推进实施“2131”目标(即21世纪初基本实现农民群众一村一月看一场电影的放映目标)。继续实施补贴政策,鼓励为农村群众多拍多放好片;鼓励拍出更多的具有实用、推广价值的科教片;县级电影公司要全力面向农村,服务农民,加快进行经营机制改革,真正成为具有市场竞争力的法人实体;支持农村电影发行放映实现多种经济成分并存以及经营形式多样化,大力扶持农村个体放映队;进一步发展与完善16毫米影片交易中心,疏通16毫米拷贝流通渠道。
(14)扩大对外开放与合作,积极合理有效地利用外资。电影制片单位要充分利用出口权,进一步扩大电影产品的出口。要认真总结和完善国外影片的引进和发行办法,坚持以进带出。允许引进外资改造电影基础设施和技术设备,允许以中外合资、合作方式改建电影院,均须由中方控制经营权。
四、加强对深化改革的组织领导
(15)深化电影改革必须加强党的领导,各级党委和政府要重视电影的改革和发展,列入议事日程,认真调研,加强指导,完善配套,积极稳妥地推进改革。要从政策上、资金上给予必要的支持。各级电影行政主管部门要深入基层,提出方案,扎实工作,把改革的各项任务落到实处。要严格审批制度,制片单位试行股份制改造、组建电影集团和组建跨省发行放映院线,必须报国家广电总局审核批准。
(16)依据国家法律法规,强化电影管理。各级电影行政主管部门要逐步实现由办电影到管电影的转变,努力提高依法行政水平。要加大对电影市场的管理力度,加强对电影市场的宏观调控,严格执行对电影经营单位的年检制度,严厉打击电影走私盗版、偷漏瞒报等违法经营活动,为电影发展创造良好的环境。


2000年6月6日

财政部关于修订2007年政府收支分类科目的通知

财政部


财政部关于修订2007年政府收支分类科目的通知

2006年7月26日 财预[2006]401号

国务院各部委、各直属机构,总后勤部、武警总部,高法院、高检院,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局:
 根据预算管理的实际需要,现对《2007年政府收支分类科目》作如下修订:
 一、收入分类
 (一)在103类“非税收入”01款“政府性基金收入”下增设45项“大中型水库移民后期扶持基金收入”,科目说明为“中央收入科目。反映大中型水库移民后期扶持基金收入”。
 (二)在103类“非税收入”02款“专项收入”下增设11项“国家留成油上缴收入”,科目说明为“中央收入科目。反映销售国家留成油上缴的收入”。
 (三)对103类“非税收入”04款“行政事业性收费收入”作如下调整:
  1.将28项“科技行政事业性收费收入”01目“大型精密仪器协作共用费”目级科目代码修改为51。
  2.在42项“交通行政事业性收费收入”下增加04目“船舶电信业务岸台费”,科目说明为“中央与地方共用收入科目”。
  3.将44项“农业行政事业性收费收入”60目“农机产品测试检验费”目级科目代码修改为19。
  4.将99项“其他行政事业性收费收入”01目“其他缴入国库的行政事业性收费”和02目“其他缴入财政专户的行政事业性收费”代码分别修改为50和99。
  (四)在110类“转移性收入”01款“返还性收入”下增设99项“其他税收返还收入”,科目说明为“反映下级政府收到的上级政府的其他税收返还收入”;将02款“财力性转移支付收入”01项“原体制补助收入”科目名称修改为“体制补助收入”,说明修改为“反映下级政府收到的上级政府的体制补助收入”;将09项“体制上解收入”说明修改为“反映上级政府收到的下级政府的体制上解收入”。
  二、支出功能分类
  (一)在201类“一般公共服务”下各款(不包括“人口与计划生育事务”、“地震事务”、“档案事务”、“气象事务”、“彩票事务”、“国债事务”6款)、202类01款“外交管理事务”、204类“公共安全”下各款(不包括“武装警察”、“其他公共安全支出”款)、215类04款“电力”和11款“金融业”下增设50项“事业运行”;在201类“一般公共服务”21款“地震事务”下增加50项“地震事业机构”;在213类“农林水事务”05款“扶贫”下增加50项“扶贫事业机构”。
  增设的“事业运行”、“地震事业机构”和“扶贫事业机构”说明为:“反映除为行政单位(包括实行公务员管理的事业单位)提供后勤服务的各类后勤服务中心、医务室等附属事业单位外的其他事业单位的基本支出”。
  (二)删去203类“国防”下的02款“国防动员”及该款下的项级科目,相关支出列入229类“其他支出”99款“其他支出”。
  (三)将207类“文化体育与传媒”99款“其他文化体育与传媒支出”03项“国家电影发展专项支出”的说明修改为:“反映用国家电影事业发展专项资金安排的支出”。
  (四)在212类“城乡社区事务”08款“国有土地使用权出让金支出”下增设07项“廉租住房支出”科目,说明为:“反映从土地出让净收益中安排用于城镇廉租住房方面的支出”。
  (五)将213类“农林水事务”01款“农业”16项“草原草场保护”说明中的“飞播牧场”修改为“飞播牧草”,删去该款10项“执法监管”说明中的“农民负担监测”;在该类03款“水利”下增设35项“大中型水库移民后期扶持基金支出”,说明为:“反映中央和地方用大中型水库移民后期扶持基金收入安排的支出”。
  (六)删去214类“交通运输”01款“公路水路运输”下19项“车辆通行费支出”。将该款24项“安全通信”的说明修改为“反映交通通信安全管理方面的支出”,25项“三峡库区通航管理”的说明修改为“反映三峡库区通航管理方面的支出”,26项“航务管理”的说明修改为“反映航务管理的支出”,27项“船舶检验”的说明修改为“反映船舶检验的支出”,28项“救助打捞”的说明修改为“反映救助打捞方面的支出”,31项“海事管理”的说明修改为“反映海事管理方面的支出”。
  (七)在215类“工业商业金融等事务”下作如下调整:
  1.在02款“制造业”下新增12项“石油加工、炼焦及核燃料加工业”、13项“化学原料及化学制品制造业”、14项“黑色金属冶炼及压延加工业”、15项“有色金属冶炼及压延加工业”4个项级科目,分别反映石油加工、炼焦及核燃料加工,化学原料及化学制品制造,黑色金属冶炼及压延加工,有色金属冶炼及压延加工等方面的支出。将10项“工业品及其他制造业”修改为“工艺品及其他制造业”,说明修改为“反映用于工艺品及其他制造业方面的支出”。
  2.将05款“信息产业”08项“无线电监管”说明中“电信”修改为“无线电”。将07款“涉外发展”04项“外经贸发展专项资金”的说明修改为“反映内外贸发展方面的支出”。
  3.在10款“物资储备”下增设15项“国家留成油串换国家储备油支出”,说明为“反映国家留成油串换国家储备油的专项支出”;取消该款13项“医药储备”、14项“石油储备”,在09款“商业流通事务”下增设19项“医药储备”、20项“石油储备”,原说明不变。
  4.在13款“安全生产”下增设06项“矿山应急救援支出”,说明为“反映矿山应急救援方面的支出”。
  5.新增18款“石油价格改革财政补贴”,说明为“反映财政开支的石油价格补贴”。款下分设01项“渔业”、02项“林业”、03项“城市公交”、04项“农村道路客运”、05项“出租车”。
  (八)将229类“其他支出”03款“住房改革支出”的说明修改为“反映单位用财政拨款资金、预算外资金和其他资金等安排的住房改革支出”;将该款01项“住房公积金”和02项“提租补贴”、03项“购房补贴”说明中“军队(武警)”删去。
  (九)在229类“其他支出”下增设04款“其他政府性基金支出”,说明为“反映其他政府性基金支出(包括用以前年度欠缴收入安排的支出)”。
  (十)在230类“转移性支出”01款“返还性支出”下增设99项“其他税收返还支出”,说明为“反映上级政府对下级政府的其他税收返还”;将02款“财力转移支付”01项“原体制补助支出”科目名称修改为“体制补助支出”,说明修改为“反映上级政府对下级政府的体制补助”;09项“原体制上解支出”科目名称修改为“体制上解支出”,说明修改为“反映下级政府向上级政府的体制上解支出”。
  三、支出经济分类
  将307类“债务利息支出”说明修改为“反映政府的债务利息支出”。
  四、其他事项
  除“三、支出经济分类”和修改科目说明的相关条款外,《2007年政府收支分类科目》附录一《一般预算收支科目》、附录二《基金预算收支科目》的相关内容,均根据本通知的规定作相应调整。
  附件:2007年政府收支分类科目附录调整情况表(文件较大,建议下载到本地进行浏览)

  抄送:各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局,中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行。