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同性恋人房产合同纠纷的处理/林文彪

时间:2024-07-23 22:51:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9277
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【案情回放】


王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日,王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋,房价款为170万元,2011年7月27日,王某领取了该房屋的所有权证。购房后,王某、张某共同在此居住。2011年12月2日,王某作为售房人,与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》,成交价格为232 050元,张某出资10万元(在本次买卖过程中并未实际出资),王某将上述房产的50%产权过户给张某,并于同日办理了产权手续(相关税费均由王某支付),双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月,王某、张某因生活琐事产生分歧,张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。


一审中,王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则,张某利用其与王某之间的特殊身份关系,致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此,张某予以否认,表示王某基于双方的关系,为了表达对张某的感情,才将诉争房屋低价出售给张某。二审中,双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实,亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为,王某虽在买卖过程中支付了全部税费,但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求,不予支持。


二审法院认为,该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低,明显偏离了该诉争房屋的合理市场价值,签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则,故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据,应予支持。


【不同观点】


对于本案的解决,原、被告及双方律师各持己见,存在多种观点:


第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价,合同价与市价之间确实存在较大差距,但是由于双方之间存在同性恋人关系,王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某,双方亦办理了过户手续,王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形,故并不能支持王某合同显失公平的主张。


第二种观点认为本案系“半卖半赠”,本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某,赠与行为已经发生。


第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系,摆酒席,家长认可,此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第六条之规定,即“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了,这也有利于对同性恋人关系的保护。


第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致,且为了少交税费,双方共同选择于2011年12月2日办理过户,签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓,对王某所支付的对价也有明确的认知,但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。


【法官回应】


从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性


本案的审理焦点在于:第一,如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质?是交易还是赠与?第二,本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定?


一、针对第一个焦点,合同性质问题,笔者认为,当事人有自由处分财产的权利,可以赠与给异性也可以是同性,性别并不是赠与合同成立的阻碍,本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议,也就不会存在争议。但,本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示,双方签订的系《存量房屋买卖合同》,法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”,也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。


应严格按字面解释原则,将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同:合同基础在于双方特殊的同性朋友关系,合同对价系约定的20余万元,合同标的系诉争房产。


(一)赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性,同时,为防止当事人的意思表示瑕疵,重大财产的赠与一般要有书面形式,而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且,本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。


在此,有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点:(1)此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系,但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系,并不存在“假买卖真赠与”的前提。(2)此类案件一般没有真实的金钱支付,从“真假意思表示”的角度来看,符合赠与合同的无偿性要求。本案中,王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后,张某向王某父亲的账户内打入10万元,这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。(3)对于重大的财产赠与,一般都要求当事人有相对明确的意思表示,而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定,其适用有严格限制,并不能过于宽泛。

贵阳市政府投资项目管理条例

贵州省人大常委会


贵阳市政府投资项目管理条例
  (2006年5月26日贵阳市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2006年9月22日贵州省第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准 2006年9月27日公布 自2006年12月1日起施行)

                   第一章   总  则

  第一条 为加强政府投资项目管理,规范政府投资行为,提高投资效益,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 政府投资项目应当遵循下列原则:
  (一)科学民主、公开透明;
  (二)注重经济、社会、环境效益;
  (三)立足当前、兼顾发展;
  (四)量入为出、综合平衡;
  (五)集中资金、确保重点;
  (六)概算控制预算、预算控制决算。
  第三条 县级以上人民政府使用财政性资金、以财政性资金承担还款担保的借贷性资金、政府融资资金投资的基础性、公益性基本建设项目的管理,适用本条例。
  第四条 县级以上人民政府发展和改革行政主管部门是政府投资项目的主管部门,负责政府投资项目的审批、管理和监督。
  财政、建设、审计、监察等有关行政管理部门按照各自职责对政府投资项目进行管理和监督。

                    第二章   项目审批

  第五条 政府投资项目立项应当具备下列条件:
  (一)符合国民经济和社会发展规划、计划;
  (二)符合城市总体规划、土地利用总体规划、生态城市建设规划以及相关行业规划;
  (三)符合国家产业政策、环境保护标准。
  政府投资新建、改建、扩建项目,不得进入一般性竞争领域。
  第六条 拟承担政府投资建设项目的单位,应当按照规定向发展和改革行政主管部门提出申请报告和项目建议书。
  发展和改革行政主管部门审查项目建议书,应当书面征求财政、规划、国土资源、环境保护等行政管理部门的意见。
  不得采用分解的方式,申请或者审批政府投资项目。
  第七条 项目建议书批准后,建设单位应当委托具有相应资质的咨询机构编制可行性研究报告,报发展和改革行政主管部门按照规定审批。
  第八条 发展和改革行政主管部门审批可行性研究报告,应当委托具有相应资质的咨询机构评估或者组织论证,但不得委托可行性研究报告的编制机构。
  重点项目应当通过公示、听证、专家评议等方式征求各方意见。
  第九条 可行性研究报告批准后,建设单位应当委托具有相应资质的设计单位,依照批准的可行性研究报告编制初步设计,报发展和改革行政主管部门按照规定审批。
  发展和改革行政主管部门应当委托具有相应资质的咨询机构,对初步设计、概算进行评估或者组织专家评审。
  初步设计确定的建设内容、标准,不得超过批准的可行性研究报告的范围。概算超过可行性研究报告审定估算总投资10%的,应当重新报批。
  第十条 涉及市政基础设施的政府投资项目,其项目建议书、可行性研究报告、初步设计,应当征得市政基础设施行政管理部门的同意,由发展和改革行政主管部门审批。
  项目建议书、可行性研究报告,应当按照国家规定的格式、内容进行编制。
  第十一条 市人民政府投资的项目,由市人民政府发展和改革行政主管部门审查,按照规定权限审批。
  县级人民政府投资的项目,按照下列规定审批:
  (一)没有上级人民政府配套资金的,属于县级人民政府发展和改革行政主管部门审批权限的,由县级人民政府发展和改革行政主管部门审批;
  (二)有上级人民政府配套资金的,由市级以上人民政府发展和改革行政主管部门按照规定权限审批。
  第十二条 内容单一、技术不复杂的下列建设项目,建设单位可以不提交可行性研究报告、初步设计,但应当提交项目建议书,编制项目概算,经批准后,直接列入政府投资项目计划:
  (一)工程直接费用低于200万元的市人民政府投资项目;
  (二)工程直接费用低于50万元的县级人民政府投资项目。

                    第三章   投资计划

  第十三条 县级以上人民政府应当安排资金,做好项目前期工作,建立、充实项目库。列入政府投资计划的项目,应当从项目库内确定。
  重点、收尾、续建项目应当优先安排。
  下列项目不得列入投资年度计划:
  (一)投资来源未确定的;
  (二)可行性研究报告、初步设计或者概算未批准的。
  第十四条 发展和改革行政主管部门以及有关行政管理部门应当征求各方意见,编制政府投资年度计划,经同级人民政府批准,报告同级人民代表大会常务委员会。
  投资年度计划批准后,县级以上人民政府应当向社会公布。
  第十五条 县级人民政府投资单个项目工程直接费用增加投资500万元以上、市人民政府投资单个项目工程直接费用增加投资1000万元以上的,应当向同级人民代表大会常务委员会报告。
  第十六条 财政行政管理部门应当依据投资年度计划、财政年度预算安排和有关规定,按照项目建设进度向建设单位拨付建设资金。

                    第四章   项目实施

  第十七条 政府投资项目实行项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制。
  依法组建的项目法人,负责项目筹划、资金筹措、招标投标、建设实施、项目管理等事项。
  勘察、设计、施工、监理和有关设备材料依法招标的中标结果,作为政府投资计划、资金拨付和审计监督的依据。
  建设单位应当按照招投标、采购文件以及中标结果,与中标单位及时签定合同。
  监理单位应当根据有关工程设计文件、工程建设合同、监理合同,以控制工程投资、工期和质量为主要内容进行监理。
  第十八条 非经营性政府投资重点项目实行代建制,其他非经营性政府投资项目逐步实行代建制。
  第十九条 政府投资项目应当严格按照批准的设计、概算建设。建设中因技术、经济等原因必须变更设计,调整项目概算总投资的,由设计单位提出,经建设单位组织相关部门论证审查后,报原审批部门审批。
  第二十条 政府投资项目建设过程中,建设单位应当遵守下列规定:
  (一)建立完善档案资料;
  (二)按照规定向发展和改革、财政、审计、统计行政管理部门报送有关资料;
  (三)接到单项工程竣工验收报告后,及时完成结算,报财政、审计行政管理部门审查;
  (四)最后一个单项工程竣工结算审查确认之日起15日内,完成项目竣工总结算,报财政、审计行政管理部门审查。
  财政部门应当在接到工程结算、竣工财务决算完整资料之日起,单项工程在60日内、项目竣工总结算在30日内审查完毕。
  审计机关在具备审计条件的情况下,应当在审计通知书确定审计实施之日起90日内完成竣工决算审计;确需延长的,经审计计划下达机关批准,可以适当延长,延长时间不得超过90日。
  第二十一条 政府投资项目必须在竣工验收合格后30日内,申请产权、土地登记,登记后按照规定纳入固定资产管理。

                    第五章   监督检查

  第二十二条 政府投资重点项目的确定、实施及其执行情况,应当通过国民经济与社会发展执行情况或者专题报告向同级人民代表大会常务委员会报告。
  第二十三条 政府投资项目建设资金应当专户储存、专帐核算,按照基本建设财务制度和会计制度进行管理、监督。
  第二十四条 政府投资项目交付使用一年后,发展和改革行政主管部门应当委托具有相应资质的机构或者组织专家进行系统评价。应当进行系统评价的项目,由县级以上人民政府确定、公布。
  评价结果应当作出书面报告,提交同级人民政府,报送同级人民代表大会常务委员会。除法律、法规另有规定外,评价结果应当向社会公布。
  第二十五条 建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位的名称,应当在施工现场、建成后的建筑物、构筑物的显著位置公示。
  第二十六条 实行政府投资重点项目公示制度,发展和改革行政主管部门应当将项目的确定、实施及其执行的主要情况向社会公布。
  任何单位、个人都有权举报政府投资决策、建设实施中的违法行为。受理举报的机关应当为举报人保密,保障其权利不因举报遭受侵害。
  发展和改革行政主管部门应当设置并且公布举报电话、网站和信箱,设置专人负责受理举报,组织调查核实,提出处理意见,督促处理完毕。处理后应当回复署名的举报人,对举报属实的,应当给予奖励。

                   第六章   法律责任

  第二十七条 建设单位有下列行为之一,尚不构成犯罪的,由有关行政管理部门责令立即改正,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分:
  (一)采取分解方式申请建设项目的;
  (二)不依法实行项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制的;
  (三)不按照规定建立完善档案资料、报送有关资料、完成结算、决算、提交审核审计、办理产权、土地登记的;
  (四)未按照批准的项目概算实施、完成的;
  (五)转移、挪用、侵占建设资金的。
  第二十八条 勘察、设计、施工、监理、代建单位,招标代理、咨询评估机构有下列行为之一,尚不构成犯罪的,由发展和改革或者建设行政管理部门责令登报检查,停业整顿;列入不良行为记录名单;造成损失的,依法承担赔偿责任:
  (一)评估弄虚作假、依据不足、结论错误的;
  (二)违反规定进行勘察、设计、施工的;
  (三)不履行监理职责的;
  (四)不遵守审计、招标代理、代建规定的;
  (五)违法分包、转包建设工程的。
  被列入不良行为记录名单的单位,从被列入名单之日起3年内,不得在本市行政区域内承接相关业务。
  第二十九条 有下列行为之一,尚不构成犯罪的,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分:
  (一)不按照规定进行审批的;
  (二)不履行监督管理职责的;
  (三)不按照规定报告同级人民代表大会常务委员会的;
  (四)不按照规定时间进行审计、审核的;
  (五)擅自安排项目、拨付资金的;
  (六)擅自变更建设规模、内容、标准的;
  (七)指使、授意建设单位违反规定的;
  (八)滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的。
  第三十条 政府投资项目发生重大质量、安全事故,依法追究建设、勘察设计、施工、监理、代建单位及其法定代表人和直接责任人的法律责任;追究质量、安全监督管理部门直接负责的主管人员和直接责任人员的法律责任。

                    第七章   附  则

  第三十一条 本条例所称的重点项目是指:
  (一)城市道路工程直接费用,政府投资超过5000万元的;
  (二)其他城市基础设施工程直接费用,政府投资超过8000万元的;
  (三)交通、农业基础设施工程直接费用,政府投资超过3000万元的;
  (四)社会发展工程直接费用,政府投资超过3000万元的。
  第三十二条 本条例施行前,己经投入使用、但未完成结算决算、审核审计、竣工验收、产权登记、项目移交的政府投资项目,县级以上人民政府应当制定计划、规定期限,依法处理完毕,向同级人民代表大会常务委员会报告。
  第三十三条 本条例自2006年12月1日起施行。


抚顺市萨尔浒旅游度假区管理暂行办法

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市萨尔浒旅游度假区管理暂行办法

[市政府69号令]
[2000-07-31] 
 第一章 总则
第一条 为加强萨尔浒旅游度假区的管理,充分开发、利用和保护萨尔浒旅游度假区的旅游资源,根据国务院《风景名胜区管理暂行条例》、《辽宁省大伙房水库水源保护管理暂行条例》等法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 萨尔浒旅游度假区(以下简称度假区)是以大伙房水库为中心,由坝前区、王杲山、德古湾、莲花岛、萨尔浒山、营盘三岛、元帅林和铁背山等规划游览区构成。

第三条 凡在度假区内的单位、个人,均须遵守本办法。

第四条 抚顺市萨尔浒旅游度假区管委会(以下简称管委会)是度假区的管理机构,管委会根据度假区总体规划,对度假区的规划建设、旅游资源开发、利用、保护和旅游产业经营活动实行统一规划和管理。

市城建、规划土地、林业、环保、旅游、文化、工商、公安等有关部门及大伙房水库管理局应当依据各自职责,做好度假区的有关工作。

第五条 度假区坚持依法保护、科学管理、合理利用的方针。

度假区内的自然景观、人文景观、文物古迹和水资源,任何单位和个人不得破坏或随意改变。

第六条 鼓励国内外企业、经济组织或个人在度假区投资开发旅游资源,从事旅游基础设施项目建设,兴办以旅游创汇为主的第三产业。

第二章 规划与建设

第七条 度假区总体规划由管委会会同有关部门组织编制,报市政府批准;详细规划由管委会负责编制,报市规划管理部门审批。经批准的规划是度假区保护、开发、建设和管理的依据,度假区内各项旅游基础设施建设,必须按照建设审批程序进行。

度假区具体座标范围由市政府有关部门按上款规定划定,度假区的四至界线,由度假区管委会立桩标定界线。

第八条 在游人集中的游览区和大伙房水库二级水源保护区内,不得建设旅馆、培训中心、疗养场所以及其他大型工程项目。

第九条 度假区内新建、改建、扩建工程、搭建临时建筑或其它设施的,须向管委会提出申请,经管委会同意后,按规定到有关部门办理审批手续。

度假区内新建项目的布局、高度、体量、造型、色彩等应当与周围旅游景观和自然环境相协调。

第十条 度假区内依照总体规划和详细规划实施的建设项目,占用土地、林地的,依照国家有关法律法规规定,经土地规划和林业等行政主管部门批准后,方可建设。

第十一条 度假区内建设项目在施工过程中,施工单位必须采取有效措施保护周围的林木、植被、水体、地貌,不得造成污染和破坏。施工结束后,施工单位应当及时清理场地,进行绿化,恢复环境原貌。

第三章 保护与管理

第十二条 度假区规划范围内的林木,应当依照规划进行抚育管理,不得砍伐,确需进行抚育性采伐的,须经林业行政管理部门批准。

第十三条 度假区内严禁采石、挖沙、取土、埋坟、开荒种地,严禁伤害和滥捕野生动物以及其他破坏文物、水资源和生态环境的行为。

第十四条 度假区内设置的广告牌、宣传画廊、路标等应与周围环境、自然景观相协调,须经管委会审查同意并按规定报有关部门审批后方可设置;设置后,应恢复周围的环境。

第十五条 度假区管委会应当加强环境卫生和饮食服务业的卫生管理,保持环境卫生,不得污染水源。

度假区内的单位和个人,应当做好责任区域内的清洁卫生工作,对自产的垃圾应设专用容器存放,并及时运送到市环卫主管部门指定垃圾场处理,不准在度假区内随意倾倒。

第十六条 度假区内严禁下列行为:

(一)随地乱扔果皮、纸屑、食品包装物、玻璃等杂物;

(二)随地便溺;

(三)攀折毁坏花草树木;

(四)在景观、景物及公共设施上乱刻、乱划、乱写;

(五)燃放烟花爆竹、明火野炊。

(六)其他有损景物、景观的行为。

第十七条 在度假区内景点从事各类经营活动的单位和个人,必须经管委会同意,并到有关部门办理证照后,在指定的地点范围内经营。

第十八条 度假区应当加强治安、防火、交通、安全管理,确保游人的安全。

第十九条 外省市到度假区施工、打工和从事经营活动的暂住人员,应按规定到公安机关申请办理暂住手续。

第二十条 严禁在坝前区、码头和其它禁游区游泳。

第四章 罚则

第二十一条 违反本办法第十一条规定,在施工中未采取保护措施造成林木、植被、水体破坏和环境污染的,由管委会责令其停止破坏活动,限期恢复原状,并由有关部门按有关法律、法规的规定予以处罚。

第二十二条 违反本办法第十二条规定,未经批准砍伐林木的,由林业部门处罚。

第二十三条 违反本办法第十三条规定,在度假区内采石、挖砂、取土、埋坟、开荒种地、滥捕野生动物以及其他破坏文物、水资源和生态环境行为的,由管委会责令其限期改正,并由有关部门按有关法律、法规规定予以处罚。

第二十四条 违反本办法第十五条规定的,不设专用容器存放垃圾,随意倾倒垃圾的,由管委会责令其改正,并处以100元至500元罚款。

第二十五条 违反本办法第十六条规定的,由管委会责令其改正,并处以5元至50元罚款。

第二十六条 扰乱度假区游览秩序、违反安全措施的,由度假区管委会给予警告,可以并处50元以下罚款。

第二十七条 度假区管委会执法人员必须恪尽职守,严格执法,依法行政;对滥用职权,玩忽职守,给国家和个人造成损失的,追究其行政责任和经济责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则

第二十八条 本办法自发布之日起施行。