杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
杭州市政府令第209号
《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。
代市长 孙忠焕
二ＯＯ四年九月二十八日
杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,适用本办法。
本办法所称的物业维修基金,仅指商品房物业维修基金。
第三条 本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围,按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条 杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定,负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责,负责协同实施本办法。
第二章 物业维修基金的筹集
第六条 新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内,双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。
第七条 建设单位应在办理房屋产权初始登记之前,按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业,由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时,应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章 物业维修基金的管理
第九条 物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
第十条 物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
第十一条 市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度,接受业主查询。
第十二条 市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。
第四章 物业维修基金的使用
第十三条 物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新,禁止挪作他用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。
第十五条 物业维修基金的使用应当履行下列程序:
(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;
(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;
(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。
第十六条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条 使用物业维修基金应当先使用其增值部分,增值部分不足以支付维修费用的,可以使用基金本金部分,但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。
第二十一条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
第二十二条 物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章 物业管理用房的配置
第二十三条 建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房)纳入建设配套项目计划,与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条 物业管理用房的具体位置,由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置,并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条 建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前,按照规划图纸中确定的位置,提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房,由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后,将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门,由其负责日常监督管理。
建设单位办理物业管理用房交接手续时,应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条 建设工程竣工时,规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。
第二十七条 因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。
第六章 物业管理用房的管理
第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。
第二十九条 业主委员会成立之前,物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后,由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会,业主委员会在保留必要的办公场所后,全部提供给物业管理单位使用和经营。
第三十条 业主委员会成立之前,前期物业管理单位出租物业管理商业用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后,物业管理单位出租物业管理商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有,由物业管理单位在银行建立专户储存,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。
第三十二条 物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况,接受业主的监督。
第三十三条 物业管理服务合同终止时,物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条 因拆迁致使物业管理用房灭失的,应当根据房屋拆迁方面的有关规定,由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章 法律责任
第三十五条 业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴,业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十六条 建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十七条 物业管理单位违反本办法规定,不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的,由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的,可处以500元以上2000元以下的罚款。
第三十八条 建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条 建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的,可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置,或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的,由市物业管理行政主管部门责令其限期改正,并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第四十一条 物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十三条 物业管理区域内的单一产权物业,在变更为两个或两个以上多元产权时,应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条 萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。
无锡市城市公共交通管理条例
江苏省无锡市人大常委会
无锡市城市公共交通管理条例
(2000年9月27日无锡市第十二届人民代表大会常务委员会第十九次会议制 定
2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）
第一章总则
第一条为了加强城市公共交通管理，维护城市公共交通秩序，促进城市公共交通事 业的发展，适应经济发展和人民生活的需求，依据国家有关规定，结合本市实际，制定本条 例。 第二条凡在本市行政区域内从事城市公共汽车、电车、轻轨等经营活动 的单位、个人和接受相关服务的乘客，均应当遵守本条例。
第三条城市公共交通管理应当坚持全面规划、统一管理、多元投资、优先 发展、方便快捷的原则，实行城市公共交通专营，发展大型、方便舒适、环保型、节能型车 辆。
第四条市和不设区的市交通行政部门主管本行政区域内的城市公共交通管 理工作。交通行政部门可以委托符合法定条件的机构行使日常的城市公共交通管理职责。
计划、建设、规划、公安、工商、物价等有关部门按照各自职责，协同做好本条例的实施 工作。
第五条市和不设区的市人民政府应当对城市公共交通的发展给予扶持，制 订发展城市公共交通的产业政策，为城市公共交通企业营造公平竞争、健康发展的市场环境 。
第二章规划建设管理
第六条交通行政部门应当会同有关行政部门根据城市总体规划、经济建设、社会发 展和人民群众的生活需求，编制城市公共交通发展规划，报本级人民政府批准后，纳入国民 经济和社会发展计划。
第七条城市公共交通发展规划确定的城市公共交通配套设施（以下简称配 套设施）用地及空间，任何单位和个人不得侵占或者擅自改变其用途。
前款所称配套设施，是指保障公共交通车辆正常营运的轨道、停车场（站）、调度室、站台 、站棚、站牌等各类设施。
第八条规划部门在审批配套设施的规划设计方案时，应当事先征求交通行 政部门和公安部门意见。
第九条公安部门应当会同建设、规划、交通等部门组织编制城市道路交通 管理规划，并在有条件的路段规划设置公共交通车辆专用车道；在客流量相对集中的地段， 应当规划设置公共交通车辆换乘中心。
经公安部门同意，公共交通线路设置可以不受路段单行线限制。
第十条新建、改建城市道路时，建设单位应当按照城市公共交通发展规划 ，优先新建和改建影响公共交通车辆通行的路段和道路交叉口。
沿线站台间距和道路交叉口的站台距路口的距离应当符合国家规定和本市城市公共交通发展 规划。对无法按标准设置站台的次干道以上的道路交叉口，及时拓建改造，保证站台设置。
第十一条新区开发、旧城改造和建设飞机场、火车站、长途汽车站、大型 商业网点及旅游景点、居民住宅小区、学校、医院、文化体育场馆等工程项目，建设单位应 当按照规划，同时设计、同时建设配套设施。
配套设施竣工后，由建设行政部门会同交通等有关部门组织验收，经验收合格的方可投入使 用。
验收合格的配套设施，建设单位应当交付给交通行政部门统一管理。
第十二条建设单位未按照规划建设配套设施的，由建设行政部门会同交通 、规划行政部门责令其限期补建。
第十三条从事城市公共交通营运的单位和个人（以下简称经营者）应当定 期对城市公共交通工具及其配套设施进行维护保养，保证其技术性能、安全指标符合国家的 规定和标准。
第十四条任何单位和个人不得擅自迁移、拆除、占用或者毁坏、污损、遮 盖配套设施。
因城市建设确需迁移、拆除、占用配套设施的，应当按照规划给予补建或者经济补偿。
第十五条城市公共交通营运站台一般以地名、路名、街道名、历史文化景 点名或者重要机关等单位名称科学命名。
第三章资质管理
第十六条凡申请从事城市公共交通营运的经营者，应当具备以下基本条件：
（一）有与经营规模相适应的注册资本；
（二）有符合规定的固定场所、营运设施及相应的技术力量；
（三）有相适应的管理机构和管理制度；
（四）有与经营规模相适应的营运工具。经营公共汽车的，在无锡市区一般不少于五十辆大 型公共汽车，在市（县）城区一般不少于三十辆大中型公共汽车；
（五）有经培训合格的驾驶员、乘务员和管理人员。
电车、轻轨的具体营运条件，由市交通行政部门会同有关行政部门制定，报市人民政府批 准。
第十七条申请从事城市公共交通营运的经营者，应当持书面申请及相关证 明材料向交通行政部门提出申请。交通行政部门应当自接到申请之日起三十日内予以审查， 对审查合格的颁发《城市公共交通经营资质证书》（以下简称资质证书）；不合格的书面通 知申请人。
第十八条城市公共交通营运实行专营权管理制度。专营权的具体管理规定 由市人民政府另行制定。
第十九条取得资质证书的经营者可以参加交通行政部门组织的线路或者区 域专营权招、投标活动。
第二十条取得专营权的经营者由交通行政部门发给《城市公共交通专营权 证》（以下简称专营权证）。
第二十一条未取得资质证书、专营权证的，不得从事城市公共交通经营。
凡投入营运的车辆，应当向交通行政部门申领车辆营运证件。
第二十二条任何单位和个人不得伪造、冒领、转让、租借资质证书、专营 权证、车辆营运证件。
第二十三条交通行政部门应当对车辆营运证件实行年审制度。
第四章营运管理
第二十四条城市公共交通线路和站台设置由交通行政部门会同公安部门确定，任何 经营者不得擅自变更。因城市建设、重大活动等特殊情况确需变更的，须经交通行政部门和 公安部门批准后，由营运该线路的经营者在五日内向社会公告（突发事件除外）。
第二十五条经营者要求停（歇）业的，应当提前三个月向交通行政部门申 请，经批准并办理工商、税务等有关手续，向社会公告后，方可停（歇）业。
申请、办理停（歇）业期间，不得擅自停（歇）业。
第二十六条经营者应当遵守以下规定：
（一）按规定的线路、时间、站台、班次和车型营运；
（二）按规定统一制作和悬挂营运标志；
（三）执行物价部门核定的票价标准；
（四）车辆整洁卫生，服务设施齐全，安全性能和环保指标符合国家规定的技术规范；
（五）执行城市公共交通管理的其他规定。
第二十七条城市公共交通驾驶员、乘务员应当遵守下列规定：
（一）执行核定的票价标准，向乘客提供票据 ；
（二）及时向乘客预报站名；
（三）协助并配合公安部门查处违法犯罪行为；
（四）禁止强行拉客、滞留候客和使用高音喇叭招揽乘客；
（五）禁止超载、无理拒载、中途逐客等行为；
（六）遵守城市禁鸣的有关规定；
（七）礼貌待客，文明服务；
（八）遵守交通管理的其他规定。
第二十八条公共交通车辆在营运途中出现故障不能继续营运时，驾驶员、 乘务员应当向乘客说明原因，并及时报告有关部门和经营者，安排改乘同线路后序车辆或者 采取其他有效措施进行疏导。
第二十九条遇有抢险救灾等特殊情况时，经营者应当服从交通行政部门调 派用车，交通行政部门在任务完成后应当及时将车辆归还经营者。
第三十条乘客乘坐公共交通车辆应当遵守以下规定：
（一）在站台或者指定地点依次候车，有序上下车；
（二）主动买票、投币、出示票证或者使用IC卡等卡（证）；
（三）不得携带易燃易爆、剧毒等危险品和伤害他人的物品上车；
（四）不得使用过期或者伪造的票证以及IC卡等卡（证）；
（五）乘坐期间，不得将身体任何部分伸出车外，不得跳车，不得妨碍他人正常乘坐或者影 响他人人身安全；
（六）其他有关乘车规定。
第三十一条在公共交通车辆上设置广告，应当符合广告管理、城市市容管 理、道路交通管理的有关规定。
广告不得覆盖车辆营运标志，不得阻碍行车安全视线。
第三十二条公共交通车辆在营运途中发生不属于道路交通事故范围的乘客 人身伤亡事故的，可以参照国务院《道路交通事故处理办法》有关规定处理。
第三十三条鼓励城市公共交通进行票制改革，推广应用IC卡等卡（证）， 提高票务管理的现代化水平。
经营者必须使用经有关行政管理部门统一监制的票证或者IC卡等卡（证）。
经营者应当建立健全票务管理制度，加强票务管理；有关部门应当加强对票务的监督管理。 禁止任何单位和个人伪造、涂改、冒用票证，禁止任何单位和个人伪造IC卡等卡（证）。
第三十四条城市公共交通票价的核定和调整，由经营者提出书面申请，经 交通行政部门审核后，由物价部门审批。
第三十五条交通行政部门和经营者应当建立投诉受理制度，接受乘客的投 诉。投诉者投诉时应当提供有关证据。
第三十六条经营者受理投诉的，应当在受理之日起十日内，给予投诉者答 复。投诉者对经营者的答复有异议的，可以向交通行政部门或者其他有关部门投诉。
交通行政部门受理投诉的，应当在受理之日起十五日内，给予投诉者答复；情况复杂的，可 以延长至三十日。
第五章法律责任
第三十七条有下列行为之一的，由交通行政部门责令其改正，对经营者处以二百元 以上一千元以下罚款：
（一）未按规定设置服务设施，悬挂营运标志或者服务设施残缺不全的；
（二）公共交通车辆安全、卫生状况不符合规定要求的；
（三）服务质量不好，情节恶劣，影响重大的。
第三十八条有下列行为之一的，由交通行政部门责令改正，对经营者处以 一千元以上五千元以下罚款，造成损失的，应当赔偿经济损失：
（一）车辆营运证件未按规定进行年审的；
（二）擅自改变车型、班次、营运时间的；
（三）强行拉客、滞留候客、超载、无理拒载、中途逐客或者使用高音喇叭招揽乘客的；
（四）擅自停（歇）业的。
第三十九条擅自拆除、占用、迁移、遮盖或者毁坏、损坏配套设施的，由 交通行政部门责令改正，可处以二百元以上三千元以下的罚款；造成损失的，应当赔偿经济 损失。
第四十条有下列行为之一的，由交通行政部门责令停止营运活动，没收违 法所得，并处五千元以上三万元以下罚款：
（一）无资质证书、专营权证、车辆营运证件从事城市公共交通经营的；
（二）伪造、冒用、转借资质证书、专营权证、车辆营运证件的；
（三）擅自变更营运线路、站台的。
第四十一条违反本条例规定，属建设、规划、公安、物价、工商等部门职 责范围内的，分别由有关部门依照有关法律、法规予以处罚。
第四十二条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提 起行政诉讼。
第四十三条城市公共交通管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由 所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十四条本条例自2001年1月1日起施行。