黑龙江省物价局


黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
黑龙江省物价局



第一条 根据国家计委、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和我省的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于经省建设行政主管部门对住宅小区物业管理资质认证取得《资质证书》和物价部门进行物业收费资格审查，取得《收费许可证》，工商行政管理机关登记注册的物业管理企业，按照国家有关规定，对城市住宅小区内的住宅和非住宅房屋提供社会化、专业化服务的
收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费，是指物业管理企业接受物业产权人、使用人委托，对城市住宅小区内的房屋建筑及其附属设备、共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通、保安、环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级物价部门是本辖区城市（镇）住宅小区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同政府房地产行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理企业开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费属为全体住（用）户提供公共性服务的收费，实行政府定价；属为公众代收代办性质的大众性服务收费实行政府指导价；属为满足部分住（用）户需要而提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，由经营者自主定价。
第六条 政府定价的公共性服务项目的主要内容包括：
（一）清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部位的卫生清洁、生活垃圾清运以及经常性的保洁；
（二）绿化养护管理。对绿化物进行定期的修剪、施肥、更新，保护绿化物生长；
（三）保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值班，维持小区的公共秩序；
（四）共用部位日常维修养护。屋面、梁板、柱、基础、楼道、楼道内外门窗等；
（五）水电设施管理。对配电设备、水泵房及水泵设施进行日常管理维修。楼内公共蓄池水定期清洗消毒；
（六）排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池；
（七）供暖设施的维护。每年定期维护维修供暖设施；
（八）小区内的道路、景点、护栏等日常维护；
（九）高层楼宇增设的服务项目。配备电梯管理人员，搞好电梯维护和保养；
（十）根据需要增设的其他服务项目。
第七条 公共服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：
（一）管理服务人员工资和按规定提取的福利费；
（二）共用部位、公用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）保洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）直接用于物业管理的固定资产折旧费；
（八）法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用支出。
物业管理的收费逐步达到成本收费和一定的利润。
第八条 政府定价的公共服务收费，全省现阶段的最高收费标准（每月每平方米使用面积）为：
（一）普遍多层住宅0．25元；
（二）高档住宅区、别墅区0．5～1．00元。
获得省级或国家级的城市物业管理优秀住宅小区可分别上幅10％和20％。住宅小区内的办公、工商业用房按建筑面积收费，收费标准可高于同类住宅，具体幅度由各地确定。
各地物价部门可按照上述标准，根据本地区群众承受能力、小区规模、环境、设施、服务项目的多少和服务的质量，以独立小区为单位核定。
电梯运行费可根据单独楼寓，独立核算，另行收取。供暖设施的维护费根据各市县热费（包烧费）价格是否含供暖设施维护费的实际情况，由各市县确定。
第九条 实行政府指导价的服务主要是，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。
指导价的服务收费，由各市县物价部门会同房地产行政主管部门确定指导价格，物业管理企业可在政府指导价格确定幅度内确定具体收费标准。
第十条 实行经营者定价的服务主要是，物业产权人、使用人、房屋自管部位、设备、设施维修维护；物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务；物业企业利用住宅小区的场地、设备等条件开展的多种经营活动。
经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第十一条 物业管理服务的收费项目、收费标准、服务内容和服务质量应当在物业管理合同中明文约定。
第十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。应在收费地点或经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等。物业管理服务收费实行收费许可证制度，物业管理单位应到当地物价部门办理《物业服务收费许可证》，持证收费。
第十三条 物业管理企业应以6个月为期在小区公共场所公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十四条 物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
第十五条 物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅小区的场地、设备等条件开展的多种经营活动，其收益要全部用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。
第十六条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按照物价部门核定的收费项目和收费标准，向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签订的服务合同要求追偿。
第十七条 物业管理企业应按国家规定建立有关财务会计核算制度，接受物价、审计、财税部门的监督。任何单位、团体、个人不得巧立名目向物业管理单位乱收费。在现阶段核定的收费标准未达到成本的情况下，按照国家有关规定，给予减免费税政策，以支持物业管理的发展，降低
物业管理成本、减轻住用户的负担，促进住房制度的改革。物业管理收费原则上按月或按季收缴。
第十八条 物业管理企业与产权人、使用人之间发生收费纠纷，由物价部门会同政府房地产行政主管部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。
第十九条 物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理，并收取公共性服务费的，其它公安、街道等部门不得再行收取治安、卫生等重复性质和内容相同的费项。
第二十条 对单栋大厦、写字楼、工业区委托物业管理的，也可参照本办法执行。
第二十一条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其它违反本办法的行为。
第二十二条 本办法发布前的有关规定，凡与本办法相抵触的，以本办法为准。各市、县物价部门、房地产行政主管部门可依据本办法制定具体实施细则。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。
第二十四条 本办法自1998年9月1日起执行。



1998年9月1日
国务院办公厅


国务院办公厅关于加强电力需求侧管理实施有序用电的紧急通知

国办发明电〔2008〕13号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　近期，我国部分地区出现罕见的低温、雨雪冰冻极端天气，持续时间长，影响范围广，给受灾地区生产生活秩序带来严重影响，对电力生产和供应造成极大困难。目前全国因缺煤停机4000多万千瓦，19个省（区、市）拉闸限电，许多电厂存煤低于警戒线。当前正值电力需求旺季，部分地区极端灾害性天气还将延续，电力保障工作面临巨大压力。为防止电力供应出现大面积、长时间紧张的局面，必须采取以煤定电、以电定用、有序用电、节约用电措施，严格控制煤电需求，千方百计保障经济社会平稳运行。经国务院同意，现就加强电力需求侧管理、加大实施有序用电力度有关问题通知如下：
　　一、充分认识加强电力需求侧管理的重要意义
　　做好电力供应保障工作，是当前抗御雨雪冰冻灾害一项十分紧迫的任务，直接关系人民群众生产生活，关系国民经济正常运行。各地区、各部门要高度重视，顾全大局，坚持全国一盘棋，加强电力需求侧管理，启动有序用电工作，优化电能消费结构，提高电能利用效率，努力使电力消费与煤炭支撑状况相适应，把有限的电能资源用在最关键的地方，确保抗灾救灾用电需要，确保社会和谐稳定，确保人民群众过一个欢乐祥和的春节。
　　二、严格执行以煤定电原则，确保重点骨干电厂生产
　　各地区要充分认清电煤供应的严峻形势，严格执行以煤定电原则，根据电厂的煤炭供应、库存情况，安排电力生产和使用。当前，要千方百计充实电煤库存，确保本地区电厂（含区域外直供本地电厂）煤炭库存不低于10天用量，低于警戒线的应降低发、用电水平。电网受损严重地区，在电网完全恢复前，要根据电网安全稳定水平组织发用电。要把电网结构中起骨干支撑作用的电厂作为重点，全力保障煤炭供应。
　　各地区要抓紧抢修受损电力设施，积极组织应急电源，尽快恢复供电。要优化电网运行方式，加大电能跨区调剂力度，合理使用水能资源，控制好水电站的发电水位，搞好电能资源优化配置，电力相对宽松地区要支援受灾和电力紧缺地区。要强化运行调度的权威，树立大局意识，服从统一安排。
　　三、加大实施有序用电力度，严格控制不合理用电
　　各地区要根据发电出力情况，以电定用，立即修改完善并启动不同负荷水平下的有序用电方案，提出确保供应顺序，明确与发电出力相匹配的降低负荷指标，确保有序供电。
　　电力供应紧张地区，首先要压缩高耗能、高排放企业和产能过剩行业用电，坚决停止不符合产业政策、违规建设和淘汰类企业的用电。电力供应相对宽松地区，也要从严控制、适当压缩高耗能、高排放企业和产能过剩行业用电，停止不符合产业政策、违规建设和淘汰类企业的用电。
　　各地区要坚持科学用电和节约用电，认真执行峰谷、丰枯电价，引导工业企业错峰用电和避峰用电，严格控制景观照明用电，限制娱乐场所用电，杜绝“亮化”工程等浪费现象。各级党政机关和国有大型企业要发挥表率作用，带头节约用电。
　　四、按照有保有限原则，确保重点用户用电需求
　　在确保电网安全运行的前提下，各地区要采取有效措施，突出重点，优先保障受阻人员疏散、铁路交通电信恢复、重要物资供应等用电需求；优先保障受灾地区用电需求；优先保障居民生活、医院、学校、铁路、交通枢纽、供水供热、广播、电信、金融机构、农业生产、石油天然气生产输送等涉及公众利益和国家安全的重要用户用电需求。要按照有序用电方案确保特殊行业安全生产用电需求，严禁对煤矿、化工企业等用户随意拉闸限电。
　　五、加强领导，确保各项措施落到实处
　　各省、自治区、直辖市人民政府要加强对以煤定电、以电定用和有序用电工作的领导，切实担负起保障电力供应的责任，健全和完善电力生产供应及电煤运输的协调机制，加强对重点电厂的动态监测，及时协调解决由于实施有序用电、降低电力负荷引发的矛盾，不得有任何拖延。在国务院煤电油运和抢险救灾应急指挥中心的工作机制下，发展改革委要做好煤电运的综合协调，指导各地搞好电力生产和供应工作；会同电监会加强监督检查，督促各地区、电网企业和电力生产企业落实各项措施，对有令不行、有禁不止的要严肃查处，确保电力生产供应。各省（区、市）启动加强电力需求侧管理、实施有序用电方案的情况，应于2月5日前报国务院煤电油运和抢险救灾应急指挥中心（办公室设在发展改革委）。
　　 　　　　　　　　　　　　　　　 　 国务院办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008年2月2日