近年来，随着我国城镇住房制度改革的不断深化和住房商品化的快速发展，房屋所有权也逐渐由政府所有转为个人所有。政府逐渐退出了房屋管理这一领域，对物业的管理渐渐由房管局移至物业服务企业。物业管理企业的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。在物业管理快速发展的同时，物业纠纷不断，业主满意程度较低，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。
所谓物业服务合同纠纷，是指在某一特定区域内，物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中，与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。
一、物业服务合同纠纷产生的原因
1、业主对物业管理公司的所提供的服务不满意。随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。实践中，许多业主都反映物业管理公司对于小区环境的管理没有达到其预期，履行义务不到位。如：小区的绿化没到位，小区的卫生不合格、垃圾处理不及时，甚至提出小区安全隐患大，经常有自行车、摩托车被盗的情况发生。在这种情况下，许多业主以此为由，拒绝或者拖延交纳物业费。
2.物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善
我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，相应的物业服务法律规范、规章制度的发展也较为滞后。直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件。
3、前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘。
由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业，也许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体，而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由，拒绝支付物业费。
4、业主与物业服务之间的服务合同约定不明，对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。
由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业管理企业都应当管，否则就不交付费用，
二．物业合同纠纷的特点
1、案件数量增长幅度快。
近几年，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看，我院2008年受理物业服务合同纠纷案件140起，2009年受理380起，2010年截止到4月份已受理279件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。从这些数据中能够看出，业主与物业服务企业之间相处的并不和睦，问题也逐年增多。
2、纠纷具有群体性，群众影响大。
由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业，往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。
3、物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高
由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一， 案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。
相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物业服务合同纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。
三、解决物业服务合同纠纷的对策
1，完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政，与民事纠纷审判的侧重点有所不同，因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使业主委员会与物业管理企业相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理，甚至是调解纠纷的有效途径。
2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识
在法院审理的物业合同纠纷中，近半数以上的案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商履约意识，让开发商意识到，当前的行业不规范行为获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。
物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主是物业管理权的法定享有者，物业管理企业并不当然具有物业管理的权利，二者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理法律关系的认识，才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。
3、完善物业服务合同
由于物业服务合同制度本身存在的缺陷，是导致物业服务合同纠纷的根本原因，因此，要从减少物业服务合同纠纷，降低物业服务合同案件的诉讼率，就必须要确立业主和物业服务企业双方约定的义务在物业管理活动中处于核心地位，并且建立一套完善的物业服务合同制度。在如何确定合同内容方面，笔者认为，在物业服务合同中不要笼统约定“物业服务企业协助做好维护治安秩序和安全防范工作。”应尽量详细地在合同中约定物业服务公司的义务。为细化物业服务企业的工作任务，可以在合同中这样约定：对于治安秩序的维护，物业服务企业应当实行24小时值班、聘请保安N名、安装监控设备、夜晚巡逻要达到N次（视具体情况由业主与物业服务企业约定）、贵重物品出门要登记检查。对于安全事故的防范，物业服务企业应当经常查看小区设施状况，在事故发生时及时向有关部门报告，及时查看受伤者的情况，将其送往医院。
合同中过于笼统的规定，当纠纷发生时，业主很难确定物业服务企业的具体义务，只能推定物业服务企业具有安全保障义务，而这个义务是有限的，很显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化，那么业主就能够很清楚地了解物业服务企业的义务是什么，业主自身的财务收到损失，就要看物业服务企业是否违反了合同中规定的义务，如果违反，物业公司就应当承担责任，这样更有利于业主维护自己的利益。
四川省无规定动物疫病区管理办法
四川省人民政府
四川省人民政府令
第255号
《四川省无规定动物疫病区管理办法》已经2011年11月22日省人民政府第95次常务会议同意，现予发布，自2012年3月1日起施行。
四川省无规定动物疫病区管理办法
第一条 为加强无规定动物疫病区的建设、管理和评估，根据《中华人民共和国动物防疫法》等有关法律法规规定，结合四川省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称无规定动物疫病区，是指具有天然屏障或者采取人工措施，在一定期限内没有发生规定的一种或者几种动物疫病，经国务院畜牧兽医行政主管部门验收合格的区域。
第三条 四川省行政区域内无规定动物疫病区的建设、管理、评估和在无规定动物疫病区内饲养、屠宰、经营、隔离、运输动物，生产、经营、加工、贮藏、运输动物产品以及开展可能引起动物疫病传播或者与动物防疫有关活动的单位和个人，应当遵守本办法。
第四条 县级以上人民政府应当加强对无规定动物疫病区建设、管理和评估工作的组织领导，将无规定动物疫病区建设纳入当地经济和社会发展规划及年度计划，把无规定动物疫病区动物疫病监测、强制免疫、消毒、扑杀、无害化处理、畜禽标识、设施建设、检疫监督等费用纳入相关部门综合预算，保障无规定动物疫病区建设、管理和评估工作的开展。
第五条 县级以上人民政府畜牧兽医行政主管部门负责辖区内无规定动物疫病区的监督管理工作。发展改革、财政、公安、交通运输、卫生、工商、出入境检验检疫等有关部门按照各自职责，做好无规定动物疫病区的建设、管理和评估相关工作。
第六条 省人民政府畜牧兽医行政主管部门按照国家规定的标准，划定我省无规定动物疫病区的范围和类型，明确无规定动物疫病的种类。
第七条 无规定动物疫病区应完善动物疫病预防控制体系、动物卫生监督体系，规定的动物疫病防治、检疫、监督、监测手段和水平应当达到规定标准。
第八条 无规定动物疫病区实行相对封闭运行管理，输入无规定动物疫病区的动物、动物产品应当依法检疫。动物、动物产品输入无规定动物疫病区的通道，由省人民政府畜牧兽医行政主管部门科学规划，所在地县级人民政府根据规划发布指定通道的公告，设置标识。
第九条 无规定动物疫病区应制订动物疫病的控制规划、实施计划和监测净化方案，严格强制免疫、消毒、疫病监测、检疫监管、无害化处理、应急处置等综合防控措施，实现规定的动物疫病的净化。
第十条 从事饲养、屠宰、经营、隔离、运输动物或者生产、经营、加工、贮藏、运输动物产品的单位和个人，应当如实记录种类、数量、来源、流向等信息。县级以上动物卫生监督机构依法对记录情况进行监督检查。
第十一条 输入到无规定动物疫病区的动物、动物产品，应当经指定通道进入。货主应当出示输出地县级以上动物卫生监督机构出具的《动物检疫合格证明》，并向当地县级动物卫生监督机构或其派出机构申报检疫。
从境外输入到无规定动物疫病区的动物、动物产品，应当按照《中华人民共和国进出境动植物检疫法》及其实施条例的规定进行管理。
第十二条 途经无规定动物疫病区的动物、动物产品，在无规定动物疫病区停留时间不得超过24小时，其间不得卸载、出售、馈赠、抛扔。因特殊情况需超时停留的，应向当地县级动物卫生监督机构或其派出机构申请延时。
第十三条 跨省、自治区、直辖市引进的乳用动物、种用动物，应当在符合国务院畜牧兽医行政主管部门规定的具备动物防疫条件的场所进行隔离观察、检疫。
检疫合格的，由县级动物卫生监督机构或其派出机构出具《动物检疫合格证明》后方可输入。到达目的地24小时内，货主应向所在地县级动物卫生监督机构或者其派出机构报告。
检疫不合格的，依照有关法律、法规的规定处理。
第十四条 县级以上人民政府畜牧兽医行政主管部门根据无规定动物疫病区建设、管理和评估的需要，应与相邻行政区域的人民政府畜牧兽医行政主管部门建立动物疫病联合防控机制。
动物卫生监督机构应当做好动物卫生检疫监督执法工作。当发生动物疫情或畜产品安全事件等突发事件时，经省级动物卫生监督机构批准，可以实施流动检查。
第十五条 无规定动物疫病区评估自查与申报工作由县级以上人民政府负责组织，畜牧兽医行政主管部门具体实施，有关部门协调配合。
第十六条 申请国家无规定动物疫病区评估，由县级畜牧兽医行政主管部门根据国家无规定动物疫病区评估管理的有关规定，做好自查评估，逐级申请评估验收。
第十七条 违反本办法第十条规定的，依照《中华人民共和国动物防疫法》第八十三条的有关规定处罚。
第十八条 违反本办法第十一条规定，未经无规定动物疫病区动物卫生监督机构检疫输入动物、动物产品的，依照《中华人民共和国动物防疫法》第七十七条规定进行处罚。
第十九条 违反本办法第十二条规定，未在规定时限内离开规定区域的，动物卫生监督机构责令限期改正，并可处100元以上500元以下罚款。途经无规定动物疫病区，卸载、出售、馈赠、抛扔动物、动物产品的，动物卫生监督机构责令限期改正，并可处500元以上2000元以下罚款；情节严重的，可处1万元以上3万元以下罚款。
第二十条 违反本办法第十三条规定，跨省、自治区、直辖市引进的乳用动物、种用动物未在符合条件的场所隔离观察的，动物卫生监督机构责令限期改正，可处1000元以上5000元以下罚款；情节严重的，可处1万元以上3万元以下罚款。
跨省、自治区、直辖市引进的乳用动物、种用动物到达目的地后未按时报告的，动物卫生监督机构可处500元以上2000元以下罚款。
第二十一条 违反本办法其他规定的，依照《中华人民共和国动物防疫法》等法律、法规的规定进行处罚。
第二十二条 畜牧兽医行政主管部门和动物卫生检疫监督机构及其工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，由监察机关或任免机关追究行政责任。
第二十三条 违反本办法有关规定，给当事人或者他人造成经济损失的，应当依法予以赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十四条 本办法下列用语的含义是：
（一）天然屏障是指自然存在的，足以阻断某种疫情传播、人和动物自然流动的地理阻隔，如山峦、河流、沼泽地等。
（二）人工措施是指为防止规定动物疫病病原进入无规定动物疫病区，在无规定动物疫病区周边建立的隔离、封锁设施，如动物防疫监督检查站、动物及动物产品进入无规定动物疫病区的指定通道等。
（三）动物是指家畜家禽和人工饲养、合法捕获的其他动物。
（四）动物产品是指动物的肉、生皮、原毛、绒、脏器、脂、血液、精液、卵、胚胎、骨、蹄、头、角、筋以及可能传播动物疫病的奶、蛋等。
第二十五条 本办法自2012年3月1日起施行，《四川省无规定动物疫病区管理试行办法》同时废止。