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“婚前按揭房”如何归属的判例解读/涨晓达

时间:2024-07-01 01:58:11 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8262
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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房,首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚,当时王先生所买的房产已升值至100万民币,婚后双方共同偿还贷款。2003年11月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时,张女士认为,该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外,其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后,一审判决该房产为王先生个人财产,归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款,王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服,上诉到二审法院,最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”,是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买(限为个人行为,排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为,此时可能房屋已为双方婚前共有财产),婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上,上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产,进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题,很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白,特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款,再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间,一个人很有可能在这期间结婚又离婚,上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢?

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定,只是就一般的婚前财产的分割做出了规定,即除夫妻双方另有约定外,婚前个人财产属于夫妻一方所有,并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点,因为在2001年大陆修订《婚姻法》前,最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定:婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产,但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定,套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”,然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重,需要进一步剖析:

(1)何为“婚前”?何为“婚前购房”?

从上面的分析不难看出,婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点:一是“婚前”到“婚后”的时间点;二是“购房”时间点,即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者,答案很简单,鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻,因此,夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点,而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者,比较困扰,在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点?例如:在婚前签了购房合同,付了首期款,婚后才进行按揭贷款,并办了《房产证》,那哪个才是“购房时间点”?
有人认为,鉴于房产在法律上属于不动产的范畴,而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续,取得《房产证》之日,因此,认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为,判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付,还是婚后以共同财产支付的。
实际上,上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了,因此由此得出的结论也有失偏颇,考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性,应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点,签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

(2)按揭购房过程中各方的法律关系如何?“共同还贷”如何补偿对方?

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑,然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款,难道不会对房屋的所有权产生任何影响么?有人提出过这样的观点:在偿还完所有银行贷款前,应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分,婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益,这属其个人财产;而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益,这部分是夫妻双方的共有财产,应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前,应当先弄清按揭购房各方的法律关系,即购房人、出卖人(如开发商)和贷款银行三方的关系。简单地说,购房者与开发商是房屋买卖关系,而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同,并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户,同时也办理了房产证后,购房合同双方都已经履行完了合同义务,双方已经结束了购房合同的关系。在此之后,购房人向偿还银行借款的行为,属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为,并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款,可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务,因此,离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方,这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式:dadaxtw@yahoo.com.cn


关于印发《建造师执业资格考试大纲编写工作会议纪要》的函

建设部


关于印发《建造师执业资格考试大纲编写工作会议纪要》的函

建市监函[2003]8号


国务院有关部门建设司,有关行业协会,有关中央管理的企业:

  现将《建造师执业资格考试大纲编写工作会议记要》印发给你们,请按照会议确定的原则抓紧工作。大纲编写过程中有什么问题,请及时与我司建设监理处联系。

  附件:《建造师执业资格考试大纲编写工作会议纪要》

建设部建筑市场管理司
二○○三年四月一日

  附件:

建筑师执业资格考试大纲编写工作会议纪要

  为加快建造师执业资格考试大纲的编写工作,建设部建筑市场管理司委托同济大学于2003年3月20、21日在杭州召开了建造师执业资格考试大纲编写工作会。人事部、铁道部、交通部、水利部、信息产业部、民航总局和有关行业协会,清华大学、天津大学、重庆大学、东北财经大学等8个参编高校和14个专业考试大纲编制单位的代表参加了会议。

  建设部建筑市场管理司、人事部考试中心分别就考试大纲编写、建造师执业资格考试性质、大纲模式、试卷设置、题库、题量等问题提出了要求。同济大学丁世昭教授介绍了建造师考试大纲具体内容。与会代表进行了深入研讨,现将有关事项纪要如下:

  一、关于建造师执业资格制度实施中的有关问题

  1.综合考试大纲与专业考试大纲的关系问题。

  综合考试大纲与专业考试大纲的关系问题,按建设部建筑市场管理司2003年2月24日印发的 《关于印发<建造师执业资格制度专业考试大纲编制工作座谈会纪要>的函》(建市监函[2003]4号)中明确的有关意见处理。

  2.建造师考试科目设置问题。

  建造师执业资格考试科目按“3+1”设置。综合知识与能力考3门,即建造师各专业通用部分的内容:建设工程技术与经济、建设工程项目管理、建设工程法规及相关知识。专业知识与能力考1门,即突出各专业特点的内容:包括各专业的建设工程技术与经济、建设工程项目管理、建设工程法规及相关知识。

  二、建造师执业资格考试大纲编制要求

  1.综合大纲与专业大纲知识点的划归问题。

  各专业均涉及的知识点,纳入综合考试大纲编写;各专业特有的知识点,纳入专业考试大纲编写。

  2.建设工程法规及相关知识科目的内容问题。

  综合考试大纲和专业考试大纲建设工程法规及相关知识考试科目中的法规部分,只包括全国人大和国务院颁布的建设工程的法律和行政法规内容;相关知识部分可包括有关部门发布的建设工程规章涉及的专业知识内容。

  3.考试大纲类型与知识点的要求。

  考试大纲采用 “章、节、目、条”的编写方式。 各“目”中对知识点的要求,按“掌握、熟悉、了解”的顺序予以表述。 其中“掌握”按70%、“熟悉”按20%、“了解”按10%的比例设置。

  4、建设工程技术与经济科目知识点确定问题。

  专业考试大纲中建设工程技术与经济科目的知识点,应依据现行普通高等学校本科专业所对应的建造师14个专业的内容确定。

  5.相关工作进度问题。

  按照“四同步”的原则,《中华人民共和国一级建造师考试大纲》、《中华人民共和国二级建造师考试大纲》、《建造师专业考试指导书》的编写和建造师考核认定测试题的考虑要同时进行,其完成时间按原定计划执行。

  三、建造师执业资格考试及考核的相关事宜

  1.考试时间。

  建造师执业资格考试时间为13小时。其中:综合知识与能力3科各考3小时,专业知识与能力1科考4小时。

  2.考试题型。

  建造师执业资格综合知识与能力考试题型为单选题和多选题。建造师执业资格专业知识与能力考试题型为单选题、多选题和案例题,案例题量应为专业知识与能力考试题量的60-70%。

  3.题库。

  根据建造师执业资格考试试题积累的情况,逐步建立试题题库。

  4.考核认定测试题问题。

  建造师资格考核认定的测试命题工作由各专业考试大纲编制机构负责,测试题型为单选题和案例题。测试的目的是检验应试者从事建设工程项目施工管理的实践能力。

  会议要求各建造师执业资格考试大纲编制单位根据本次会议要求进行相应调整,抓紧进行大纲的编写工作,确保按计划完成。

厦门市人民政府关于印发厦门市市级国有资本经营预算试行办法的通知

福建省厦门市人民政府


厦门市人民政府关于印发厦门市市级国有资本经营预算试行办法的通知

厦府〔2010〕273号


各区人民政府,市直各委、办、局,各开发区管委会,各市属企业:

  《厦门市市级国有资本经营预算试行办法》已经市人民政府常务会研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

                                    厦门市人民政府

                                    二O一O年八月二日

  (此件主动公开)

厦门市市级国有资本经营预算试行办法

第一章   总  则

  第一条 为维护国有资产所有者的合法权益,规范国有资本收益的收缴和使用,完善国有企业收入分配制度,推进我市国有经济的合理布局和资源优化配置,根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国务院关于试行国有资本经营预算的意见》等有关法律、法规的规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称的市级国有资本经营预算是指市本级政府以出资人身份依法取得市属企业的国有资本收益,并对所得收益进行分配而发生的各项收支预算。

  市级国有资本经营预算的编制、变更、执行和决算适用本办法。

  第三条 本办法所称的市属企业是指市政府出资的企业,包括:

  (一)授权市国资委等机构、部门履行出资人职责的企业;

  (二)其他市属企业。

  第四条 国有资本经营预算是政府预算的组成部分,市财政局为国有资本经营预算的主管部门,市国资委及其他市属企业监管职能部门和单位,为国有资本经营预算单位(以下统称预算单位)。

  第五条 财政部门的主要职责是:负责制订国有资本经营预算的各项管理制度、预算编制办法;会同有关机构、部门制订企业国有资本收益收取办法;编制国有资本经营预算、决算草案和调整方案,并组织国有资本经营预算执行;收取企业国有资本收益;监督国有资本经营预算执行情况。

  第六条 预算单位的主要职责是:负责研究制订本单位国有经济布局和结构调整的政策措施,参与制订国有资本经营预算有关管理制度;提出本单位年度国有资本经营预算建议草案;组织和监督所监管(或所属)企业国有资本经营预算的执行;编报本单位年度国有资本经营决算建议草案;负责组织和监督所监管(或所属)企业上交国有资本收益。

第二章   收支范围

  第七条 市级国有资本经营预算的收入主要是指市属企业上交的国有资本收益,包括:

  (一)国有独资企业、国有独资公司按规定上交国家的利润;

  (二)国有控股、参股企业国有股权(股份)获得的股息和股利;

  (三)市属企业国有产权(含国有股份)转让收入;

  (四)国有独资企业实施清算所得净收入,以及国有控股、参股企业国有股权(股份)分享的清算净收入;

  (五)上级政府补助收入; 

  (六)其他国有资本收益收入。

  第八条 市级国有资本经营预算支出主要包括:

  (一)资本性支出;

  (二)支持国有企业改革发展等方面的费用性支出;

  (三)补充社保风险准备支出;

  (四)结转下年支出;

  (五)其他国有资本经营预算支出。

  第九条 本办法所称资本性支出是指以实现国有资产保值增值为目标,根据市场经济原则和国有经济布局、结构战略性调整等要求,经批准后补充市属企业或项目的资本金。具体包括下列支出项目:

  (一)向新设市属企业注入国有资本金;

  (二)向现有市属企业增加资本性投入;

  (三)增持市属企业所占股份制企业国有股份;

  (四)其他资本性支出。

  第十条 本办法所称国有企业改革发展等方面的费用性支出,具体包括:

  (一)支付分流富余人员补偿金;

  (二)支付相关的社会保险费;

  (三)支付所欠工资;

  (四)国有资产监管专项费用;

  (五)其他企业改革发展支出。

第三章  预算编制和变更

  第十一条 市级国有资本经营预算单独编列,预算支出按照当年预算收入规模安排,不列赤字。

  第十二条 市级国有资本经营预算的编制内容包括:

  (一)市级国有资本经营预算本年收入;

  (二)结转至本年度使用的上一年度净结余;

  (三)市级国有资本经营预算本年支出。

  第十三条 市级国有资本经营预算的编制程序包括:

  (一)布置预算编制

  市政府于每年7月底前布置下一年度全市预算编制工作。市财政局根据市政府的通知,部署编制国有资本经营预算的具体事项,包括具体要求、报告格式和编制办法。

  各预算单位应根据要求及时向所监管企业具体布置编制下一年度预算建议草案。

  (二)编制预算建议草案

  各预算单位在审核汇总所监管企业报送相关资料的基础上,编制所监管企业国有资本经营预算建议草案,报市财政局审核。

  (三)财政审核、编制以及上报预算草案

  市财政局审核汇总各预算单位报送的国有资本经营预算建议草案,具体编制本级国有资本经营预算草案,汇总全市国有资本经营预算草案,报市政府审定后,由市政府提请市人民代表大会审查和批准。

  (四)批复预算

  国有资本经营预算草案经市人民代表大会审议通过后,市财政局应于30日内批复各预算单位。各预算单位应在15日内向所监管企业批复预算,同时抄送市财政局备案。

  第十四条 市级国有资本经营预算执行中如确需变更预算的,各预算单位须在七月底前,向市财政局提出国有资本经营预算变更申请。市财政局审核汇总国有资本经营预算变更方案后,经本级人民政府审定并报本级人民代表大会常务委员会批准后组织实施。

  在国有资本经营预算执行中,因改变财务隶属关系引起的预算级次和预算关系变化的,应当按照规定办理预算划转。

第四章  预算执行

  第十五条 各预算单位对所监管(或所属)企业的国有资本收益进行核定,报市财政局审核后联文下达国有资本收益上缴通知书。

  第十六条 市属企业上缴国有资本收益分别按以下情况进行核定:

  (一)国有独资企业年度应交利润,按照市政府批准的市属企业国有资本收益收缴的有关规定计算核定;

  (二)国有股股利、股息,根据国有控股、参股企业股东(大)会关于利润分配的决议核定;

  (三)国有产权转让净收入,根据企业产权转让协议和资产评估报告等资料核定;

  (四)国有企业清算净收入,根据清算组或者管理人提交的企业清算报告核定;

  (五)其他国有资本收益,根据有关经济行为的财务会计资料核定。

  第十七条 市属企业应当根据国有资本收益上缴通知书及时向财政部门办理国有资本收益缴库手续。

  (一)国有独资企业的应缴利润和国有控股公司市属国有股权每年应分股利、股息,国有独资企业、公司和控股公司应当在次年6月30日前足额直接上缴国库。

  (二)国有参股公司市属国有股权每年应分股利、股息根据企业股东(大)会等决策机构的分配决议,国有参股公司应当在向其他股东支付股利、股息的同时足额直接上缴国库。

  (三)预算单位转让企业国有股份和国有资产产权的净收入,根据转让方式的不同分别以下渠道上缴。

  1、通过产权交易中心进行转让的,各预算单位应当委托产权交易机构在交易结算时,将产权转让净收入全额直接上缴国库。

  2、以协议方式转让的,各预算单位应当按照产权转让协议的约定,将受让方支付的产权转让净收入全额直接上缴国库。

  (四)国有独资企业实施清算所得净收入,以及国有控股、参股企业国有股权(股份)分享的清算净收入,由清算机构在编制剩余财产分配方案后的30个工作日内全额直接上缴国库。

  (五)其他国有资本收益,在收益确定后30个工作日内,由有关单位全额直接上缴国库。

  第十八条 各预算单位应当依照市政府批准的市属企业国有资本收益收缴管理的有关规定,督促所监管的企业及时、足额上缴国有资本收益。

  国有控股、参股公司应当按市属国有股权比例分红,坚持同股同利。任何企业和个人不得以任何形式侵犯、放弃国有股的收益权。

  第十九条 市属企业应按规定及时、足额上缴国有资本经营收益,其法定代表人为国有资本经营收益上缴的责任人。 

  市属企业国有资本经营收益上缴的执行情况,纳入国有独资企业、公司负责人和国有股东代表的考核内容。

  第二十条 市属企业因特殊原因申请延期上缴国有资本经营收益的,应当经预算单位和市财政局依法批准;对未按规定期限上缴的,按同期银行贷款利率收取资金占用费。

  第二十一条 市级国有资本经营预算支出,由市属企业在经批准的预算范围内向各预算单位提出申请,由各预算单位审核汇总后向市财政局提出申请。市财政局经审核后,按照财政国库管理制度的有关规定,直接将资金拨付使用单位。

  第二十二条 财政部门和各预算单位应当加强对国有资本经营预算支出的管理,严格执行预算制度;按照规定对预算单位和市属企业的国有资本经营预算执行实行追踪问效,提高资金使用效益。

第五章   决  算

  第二十三条 各预算单位在每一预算年度终了按照市财政局规定的时间编制国有资本经营决算建议草案。

  第二十四条 各预算单位根据需要可委托审计机构对所监管企业的年度国有资本经营预算执行情况进行决算复核,并汇总编制本单位的决算建议草案报市财政局审核。

  第二十五条 市财政局对各预算单位国有资本经营决算建议草案审核后发现有不符合有关规定的,有权予以纠正。

  第二十六条 市财政局根据各预算单位国有资本经营决算建议草案,具体编制市本级国有资本经营决算草案,汇总全市国有资本经营决算,报市政府审定后,由市政府提请市人民代表大会常务委员会审查和批准。

第六章   法律责任

  第二十七条 市属企业有以下情形之一的,依照《企业国有资产法》、《财政违法行为处罚处分条例》等规定依法给予处理;构成犯罪的,移送司法机关处理:

  (一)在收入管理、成本(费用)核算、利润分配以及相关会计核算、财务会计报告编制中,违反国家有关会计制度规定,导致国有资本收益损失的;

  (二)隐瞒、侵占、截留、挪用应当上缴国有资本收益的;

  (三)以虚报或冒领的手段骗取国有资本经营预算资金的;

  (四)拒缴国有资本收益或未经批准拖延应缴国有资本收益超过90日的;

  (五)其他违反国有资本收益管理规定的。

  第二十八条 各预算单位对市属企业国有资本收益的解缴、使用进行监督,不得截留、挪用、抽调或者授意、强令企业隐瞒、挪用、非法转移国有资本收益。

  第二十九条 财政部门、各预算单位的有关工作人员,在国有资本收益收缴管理中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违反财经纪律行为的,由有关部门依法予以行政处分;构成犯罪的,移送司法机关处理。

第七章   附  则

  第三十条 市属行政事业单位兴办或管理的市属企业,依照本办法执行,各相关预算单位应切实履行国有资本经营预算管理职责。

  市政府委托管委会管理的市属企业国有资本经营预算、决算,由管委会编制,其国有资本收益缴入管委会财政帐户,年终管委会将国有资本收益入库情况报市财政局和市国资委备案;支出由管委会按照本办法规定的支出范围进行安排。

  区属企业国有资本经营预算管理参照本办法执行。

  第三十一条 本办法由市财政局负责解释。

  第三十二条 本办法自2010年9月1日起施行,有效期为五年。有关规定与本办法不一致的,按本办法执行。