从我市法律服务市场现状
浅谈我国法律服务市场规范

关键词：律师 律师事务所
法律服务工作者 基层法律服务所
司法行政机关
小题：我国法律服务市场主体杂乱，竞争无序,现状混乱。制度上的严重缺陷是其根源，对法律服务市场的管理不力是其重要原因。
基层法律服务所和法律服务工作者制度必须予以整理、规范。小序
法律服务有双重概念，一是指法律人向社会提供的法律方面的有偿服务；二则仅指律师和律师事务所向社会提供的法律方面的有偿服务。西方多指后者，我国皆指前者。对概念的不同诠释，代表着不同的法律服务制度的构建模式。
任何制度皆源于价值取向及规范对象的实际情况。
我国法律服务需求总量较西方有限，但律师队伍更显不足。立法者见我国律师尚不能完全满足社会需求，同时律师队伍的壮大亦尚需时日，便采取了多种主体，多层次，又相互交错的法律服务制度。但是，同一市场，不同主体、不同要求、不同规范、不同责任，难免发生混乱无序。从当前我市法律服务市场之混乱即可见一斑。本人试从我国法律服务制度的构建，结合我市目前法律服务市场之现状，寻找缺陷与弊端，畅想改观。

第一章：我国法律服务制度的构建
就目前法律规定允许专业从事有偿法律服务的主体包括律师，基层法律服务工作者、公证员、企业法律顾问、专利代理人、商标代理人、企业登记代理人、土地登记代理人，集体科技企业产权界定资格，基本建设大中型项目招标投标代理资格，国有资产产权法律事务资格等十余种。
与现行法律服务制度相关的法律和规章包括1996年《律师法》（2000年修改）；1982年国务院《公证员暂行条例》；1991年乡镇法律服务业务工作细则〉，1997年国家计委，司法部〈乡镇法律服务收费管理办法〉，2000年司法部《基层法律服务所管理办法》，《基层法律服务工作者管理办法》；1997年国家经贸委〈企业法律顾问管理办法〉；1991年国务院《专利代理条例》；1996年国家工商局《企业登记代理机构管理暂行办法》；2000年国家工商管理局《商标代理管理办法》；2002年国土局〈土地登记代理人职业资格制度暂行规定〉等等。
由此可见,我国法律服务制度采取的是的：服务主体多种多样，服务领域部门分割，并互有交错的构建模式。但普遍认为目前一般法律服务领域的服务主体主要是：律师和法律服务工作者。
第二章 质疑现行基层法律服务制度
律师和律师事务所是法律服务的核心主体，现代法律服务制度也应当是以律师制度为核心的。对此观点几乎是没有争议的。法律服务制度的发展实际上就是律师制度的发展，任何暂时的，或辅助的法律服务制度如果阻碍了律师制度的发展，就必然阻碍了整个法律服务制度和法律服务市场的发展。因此，笔者认为：能否满足法律服务市场的客观需求，能否保证律师制度的正常发展，是评价一个辅助性的法律服务制度是否可行，和是否必要的两个不可或缺的标准。
基层法律服务制度是从80年代初开始创立的。客观的说，在当时我国律师制度初建，现有的律师队伍尚不能满足社会法律服务需求的情况下。作为必要的补充，建立乡镇法律服务机构，由乡镇法律服务工作者向乡镇政府，企事业单位，公民和其他组织提供必要的法律服务，是符合当时的社会环境和法制发展的需要的。
但是在《律师法》颁布实施以后，在我国律师制度，和律师队伍已经得到一定发展时，基层法律服务制度客观存在的必要性已经缩小，甚至在某些法律服务领域，和地域已经不存在必要性，而且在一些法律服务领域已经失去了执业的合法性。因此，针对目前法律服务市场的现状，和我国律师队伍的发展情况，基层法律服务制度应当且必须进行限制。但司法部却未能从整个法制环境和法律服务市场的客观实际出发，无视《立法法》《律师法》规定，延续并扩张法律服务所建设。并于2000年发布《基层法律服务所管理办法》、《基层法律服务工作者管理办法》予以鼓励和保障。
笔者认为现行的基层法律服务制度有以下违法和不当之处：
（一） 业务领域
1996年颁布实施的《律师法》第46条第二款规定：“没有取得律师执业证书，为牟取经济利益从事诉讼代理或者辩护业务的，由所在地的县级以上地方人民政府司法行政部门责令停止非法执业，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。”由此不难看出，从事有偿诉讼代理和辩护法律服务的条件是---取得律师执业证书。反之，没有取得律师执业证书从事有偿诉讼代理和辩护业务的即属违法。这表现出我国在诉讼代理和辩护法律服务领域实行的是律师垄断制度。
但是，司法部1997年颁布的《乡镇法律服务收费管理办法》第三条却规定：“乡镇法律服务所提供下列法律服务，应按规定的收费标准向委托人收取法律服务费：（三）代理参加民事，行政诉讼活动。”同时，2000年司法部又发布实施《基层法律服务所管理办法》，该《办法》第三条规定：“基层法律服务所依照司法部规定的业务范围和执业要求，面向基层的政府机关，群众自治组织，企业事业单位，社会团体和承包经营户、个体工商户、合伙组织，以及公民提供法律服务，维护当事人的合法权益，维护法律的正确实施，促进社会稳定，经济发展和法制建设。”上述规定明确允许基层法律服务所从事除刑事辩护以外的几乎所有法律服务领域。
我国《立法法》第七十一条规定：“部门规章规定的事项应当属于执行法律和国务院的行政法规、决定、命令的事项。”同时，第79条第二款规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”从此我们可以肯定司法部就基层法律服务所的服务领域所做规定是违反《立法法》和《律师法》的，是没有适用效力的。
通过以上分析，笔者认为基层法律服务制度和律师制度之间在业务领域方面的法律规定上存在明显矛盾。司法部应当根据《立法法》和《律师法》规定对基层法律服务的服务领域进行限制。
（二）．服务地域
基层法律服务所产生于1987年司法部发布的《关于乡镇法律服务所的暂行规定》。顾名思义，乡镇法律服务所的服务地域就是乡镇。但该《暂行规定》第十一条却规定：“城市街道法律服务所，可参照本规定执行。”将乡镇法律服务所的服务地域直接从乡镇拓展到城市街道。2000年司法部《基层法律服务所管理办法》第七条又规定：“设立基层法律服务所，应当以农村的乡镇行政区划为单位设立；根据需要也可以以城市的街道行政区划为单位设立，但在一个行政区划内只能设立一个法律服务所。”以上规定至少可以说明：基层法律服务所的服务地域应是以乡镇为主，以城市为辅并予严格限制的。
但从我市现状来看，城市街道尤其是法院门口及附近法律服务所林立。每一个街道行政区划均不止一个，甚至多个法律服务所。实际上法律服务所服务地域的重心已经客观的转至城市。导致这种现象发生的原因不是市场价值规律，而仅是利益驱动和对市场价值规律的不正当利用，以及司法行政机关的管理、监督不力。
通过以上分析，笔者认为基层法律服务的服务地域，违背了该制度创设的初衷，其法律服务地域重点应放在农村乡镇等律师法律服务目前尚不能覆盖的地域。就全国绝大多数的城市而言，律师可以提供的法律服务已足以覆盖，因此基层法律服务地域完全可以限制在城市以外。就此问题，司法部部长张福森在2002年年会上已经明确的提出。目前的关键只是如何解决制度上的衔接问题和原先已设立机构的处理问题。
（三）法律服务机构的性质和设立
律师的执业机构是律师事务所。基层法律服务工作者的执业机构是基层法律服务所。两种法律服务机构的服务领域以及地域如上所述区别不大。但二者在机构性质及设立条件上却大相径庭。
1.机构性质：
根据2000年司法部《基层法律服务所管理办法》规定：“基层法律服务所是依据本办法在乡镇和城市街道设立的法律服务组织，是基层法律服务工作者的执业机构。”“基层法律服务所按照事业法人体制进行管理和运作，独立承担民事责任。”
为什么将基层法律服务所的性质规定为“事业法人”？
唯一可以找到的依据，或可能的依据是——2000年《基层法律服务所管理办法》第三条的规定：“基层法律服务所接受县级司法行政机关或者乡镇、街道司法所的委托，协助开展基层司法行政工作。”关于该条所规定的“协助司法行政机关或司法所开展的司法行政工作”具体有那些，却没有相关规定。但是，有一点是非常明确的，即---基层法律服务所的主要或绝对主要的业务是向社会提供法律服务，它是一个从事有偿法律服务的社会法律服务组织，不是以协助司法行政机关或司法所开展司法行政工作为主业，或只向政府机关提供法律支持，或向社会提供无偿法律援助的政府机构，事业单位，或社团组织。
正如司法部关于北京市司法局《关于“律师同时在一个律师事务所又在另一个法律服务所执业”是否适用“同时在两个以上律师事务所执业”问题的请示》的答复中所述：“　基层法律服务所与律师事务所在业务范围上基本相同，从法律的角度看，可视其为性质相同的法律服务机构。”
根据以上分析，笔者认为：基层法律服务所按照事业法人体制进行运做和管理，但实际从事的却主要是有偿法律服务这一市场经营活动，这两方面是严重矛盾的。仅以国有资产投入的性质将其同意定性为“事业法人”，对基层法律服务所制度的良性发展，和对保护法律服务相对人的合法利益均是非常不利的。
2.设立条件：《律师法》规定：律师事务所应当具备下列条件：有自己的名称，住所，章程；有十万元以上人民币的资产；有符合本法规定的律师，并且需省级以上人民政府司法行政部门审核，颁发律师事务所执业证书。
而《基层法律服务所管理办法》规定：“设立基层法律服务所应当具备下列条件：有规范的名称和章程；有三名以上符合司法部规定条件、能够专职从也的基层法律服务工作者；有固定的执业场所和必要的开办资金。”“基层法律服务所的设立实行司法行政机关核准登记制度，核准登记由地级司法行政机关负责”。
可见，在设立条件上律师事务所的设立条件和程序是相对严格的。而基层法律服务所的设立没有最低投资限额的限制，同时也没有其他实质性限制。毫无资产保证，设立条件和程序简单，但同时其机构性质却是事业法人，独立承担责任。极其容易导致设立的任意性和经营的随意性。目前法律服务工作者和法律服务所泛滥于全市，乃至全国 ，设立制度上的缺陷是其根源。
3.法律服务机构的组建
根据《基层法律服务所管理办法》规定：（1）乡镇法律服务所可由县级司法行政机关组建，也可由乡镇人民政府组建。（2）城市法律服务所由街道办事处在市、区级司法行政机关指导下组建。（3）县级司法行政机关或者乡镇人民政府、街道办事处可以组建地方人民政府核拨事业编制和事业经费的基层法律服务所。
可见，乡镇人民政府、城市街道办事处、县级司法行政机关均可组建基层法律服务所。如此多门多类的组建方式，如果没有严格的制度规范，势必导致重复组建，任意组建。
笔者认为，基层法律服务所应由乡镇人民政府和街道办事处统一组建，司法行政机关不得自行组建。司法行政机关作为法律服务机构的设立审核机关，并且又是法律服务市场的行政管理者，不应作为组建者出现。否则，既是组建者，又是审核设立机关，同时又是监督管理者，甚至常常又是收益者。在制度上根本无法保证设立的必要性，合法性，监督和管理的有效性。
（四）执业条件
《律师法》规定律师执业应取得律师资格证或法律职业资格证，并在律师事务所实习一年。学历要求自2001年律师法修改后已变为“高等院校法学本科以上学历”。
根据2000年司法部《基层法律服务工作者管理办法》规定：基层法律服务工作者应当具备基层法律服务工作者执业资格，并在基层法律服务所实习满6个月，被该所鉴定合格的。学历要求高中或者中等专业以上学历。
二者业务知识和技能上的差距是显而易见的，这正是二者本质的区别。目前，仅符合《基层法律服务工作者管理办法》规定的条件，没有经过专业系统的学习法律知识的大多数法律服务工作者是否能够胜任其所担任的法律服务工作是不容乐观的。与乡镇法律服务所制度创设之初不同，整个法制环境，法律制度，以及社会对法律服务的要求均不可同日而语。但司法部对基层法律服务工作者的素质要求并没有作任何相应适当的提高。如此，不具备必要的法律知识，“维护当事人的合法权益，维护法律的正常实施，促进社会稳定，经济发展和法制建设”便只能是一句空话。所引发的严重后果已经客观的摆在了眼前。
因此，笔者认为：适当的提高基层法律服务工作者的准入条件是非常必要，并完全可行的。
湖南省衡阳市人民政府


衡政发〔2007〕10号





衡阳市人民政府关于印发《衡阳市商品房销售管理实施细则》的通知

各县市区人民政府，市直机关各单位：
　　《衡阳市商品房销售管理实施细则》已经市人民政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。
　

　　　
　　　　
二OO七年五月九日



衡阳市商品房销售管理实施细则

第一章 总 则

　　第一条 为加强商品房销售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条 本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　第三条 市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。
　　第四条 市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

第二章 预售管理

　　第五条 商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向房产行政主管部门申请登记，取得《商品房预售许可证》。
　　第六条 商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证；
　　（二）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
　　（三）已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一；
　　（五）法律、法规规定的其它条件。
　　第七条 申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
　　（一）房地产开发企业的营业执照和资质等级证书；
　　（二）国有土地使用权证；
　　（三）建设工程规划许可证及红线图；
　　（四）建设工程施工许可证及施工合同；
　　（五）商品房预售款监管协议，商品房预售款缴存银行及存款账号。
　　（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张；
　　（七）土地使用权或在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署同意的书面意见；
　　（八）物业管理方案及物业管理用房红线图；
　　（九）房屋拆迁赔偿安置红线图；
　　（十）法律、法规、规章规定的其它证明材料。
　　第八条 商品房预售许可证的办理程序：
　　（一）受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房产行政主管部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
　　（二）审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
　　开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
　　（三）许可。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可证书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
　　经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达房地产开发企业。
　　商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。
　　（四）公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
　　第九条 商品房预售许可证应当载明：预售人的名称，许可证编号，项目开工日期、竣工日期，商品房预售款缴存银行及存款账号，房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。
　　第十条 房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。
　　（一）在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场发布预售许可公示。公示第九条载明的内容。
　　（二）商品房销售现场设立的预售许可项目公示，房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为：预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。
　　第十一条 房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。
　　第十二条 房地产开发企业取得预售许可证后，方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，变相预售商品房。
　　第十三条 房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
　　第十四条 商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。
　　商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。
　　第十五条 房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议，明确各方的权利、义务。
　　第十六条 购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行，凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。
　　第十七条 房地产开发企业使用商品房预售款时，应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。
　　房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见，银行凭建材供应商出具的发票，直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。
　　第十八条 银监部门应当对商品房预售款使用进行监控，督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。
　　第十九条 商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、发布，并报市政府备案。
　　
第三章 现售管理

　　第二十条 商品房现售,应当符合以下条件：
　　（一）房地产开发企业营业执照和资质证书；
　　（二）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）物业管理方案已经落实；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　第二十一条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
　　第二十二条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
　　第二十三条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
　　第二十四条 销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。

第四章 销售代理

　　第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。
　　第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
　　第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
　　第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。

第五章 合同管理

　　第二十九条 商品房销售时，商品房销售人和买受人经充分协商，达成一致，签订书面合同，也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。
　　第三十条 商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。
　　第三十一条 房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买，房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。
　　第三十二条 商品房买卖合同登记备案实行 “实名制”。

第六章 广告管理

　　第三十三条 工商行政主管部门负责各类房地产广告发布的审批工作，房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。
　　第三十四条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件：
　　（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；
　　（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
　　（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
　　（四）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
　　（五）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；
　　（六）法律法规规定的其他证明；
　　（七）各新闻媒体网络及广告场所，凡涉及房地产房预售、销售的广告，必须经市工商、房地产行政主管部门审批，签署意见后，方可采用。否则，将追究撰自采用广告的责任。
　　发布现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。
　　第三十五条 房地产预售、销售广告必须载明以下事项：
　　（一）开发企业名称；
　　（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
　　（三）预售或者销售许可证书号。
　　广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
　　第三十六条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际，不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。
　　第三十七条 有下列情况的房地产不得发布广告：
　　（一）未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
　　（二）未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
　　（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（四）预售商品房未取得该项目预售许可证的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）违反国家有关规定建设的；
　　（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
　　（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。
　　第三十八条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
　　
第七章 信息管理

　　第三十九条 建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建立房地产开发企业信用档案。
　　第四十条 已批准设立的房地产开发企业，应按房产行政主管部门的规定进行网上联机，将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。
　　第四十一条 房产行政主管部门应定期汇总、分析和发布全市商品房交易的相关信息，并提供网上公开查询服务和网上交易服务。
　　
第八章 法律责任

　　第四十二条 房地产开发企业违反本细则规定，擅自预售商品房的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。
　　第四十三条 房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
　　第四十四条 房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
　　第四十五条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
　　第四十六条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十七条 房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
　　第四十八条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；
　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
　　（五）分割拆零销售商品住宅的；
　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
　　第四十九条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
　　第五十条 广告经营者、发布者明知发布的房地产广告虚假，仍设计、制作、发布，给他人造成损害的，依法承担连带责任。
　　第五十一条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则

　　第五十二条 本细则中的房屋总平面图、分层平面图、分户平面图为衡阳市房地产测绘管理中心出具的测绘成果图。
本细则所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本细则所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本细则所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为几部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
　　第五十三条 各县市区商品房销售管理，参照本细则执行。
　　第五十四条 本细则自二OO七年六月九日起施行。